김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까? -건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 건축 임대 A TO Z- (2018.11)

꼬마빌딩, 이제는 직접 지어라!
건축사, 시공사도 말하지 않는 꼬마빌딩 건축 노하우 대공개

 아무것도 모르지만 꼬마빌딩 짓고 싶은 예비 건축주라면 무조건 봐야할 책!
건축사, 시공사도 말하지 않는 꼬마빌딩 건축 꿀팁 대거 수록!!

건물주를 꿈꾸는 당신. 서울 시내 꼬마빌딩이 얼마 정도 하는지 아는가? 막연히 ‘몇 억 즈음 하겠지’라고 생각하겠지만, 예상보다 훨씬 비싸다. 꼬마빌딩의 디자인, 연식, 임차 업종 등이 마음에 안 들어도 비싸고, 마음에 들면 더욱 비싸다. 저렴하게 나온 물건은 감당하기 어려운 이유가 있다. 게다가 요즘 같이 서울 복합개발 등 정책 영향으로 꼬마빌딩 매물도 거의 없다. 그렇게 ‘꾸준히 월세 받는 건물주’는 한낱 꿈으로만 남겨둬야 하는가? 방법이 하나 있다. 바로 꼬마빌딩을 직접 짓는 것이다. 사는 것보다 훨씬 저렴하게 꼬마빌딩을 소유할 수 있다. 이 꼬마빌딩을 잘 짓기 위한 모든 노하우가 이 책에 담겨 있다.
먼저, 나만의 꼬마빌딩 기획 노하우를 알려준다. 첫 단추를 잘 꿰어야 끝까지 고생 안 하듯 꼬마빌딩도 첫 단계부터 제대로 기획해야 한다. 건축 공정부터 예상 건축비, 소요 기간, 그리고 임대 업종 및 수익성까지 미리 알아보고 계획해야 한다. 이를 위해 기초 건축 용어, 관련 사이트, 사업성 분석 간단 공식까지 알차게 넣었다.
둘째, 꼬마빌딩 설계 및 시공 포인트를 짚어준다. 공사가 시작되면 설계는 바꿀 수 없다. 공사 전 최대한 꼼꼼하게 설계해야 한다. 하지만 건축사도 실수할 수 있다. 한두 가지 치명적인 것을 놓치는 경우가 있다. 이를 위해 건축주가 설계 전 반드시 따져야 할 항목, 연면적 늘리는 방법, 소소한 건축 상식을 풀어놓았다. 또한 공사비 제대로 분석하는 방법까지 전수한다.
셋째, 건축 완료 후 절차를 소개한다. 공사가 끝난 후 거쳐야 하는 절차가 분명히 있다. ‘사용승인 신청은 어떻게 할까? 신축 건물에 하자가 발생한다면? 건물주가 내야하는 세금은 무엇이 있는가?’ 등 간과해서는 안 될 중요 절차를 짚어준다.
마지막으로, 꼬마빌딩 임대 및 관리 꿀팁을 대공개 한다. 건축 완료 절차를 모두 거쳤다 해도 완전한 건물주가 된 것은 아니다. 가장 중요한 임대가 남았기 때문이다. 멋지게 지어놔도 공실이면 아무 소용없다. 임대 완판을 위해 업종, 수익성 분석이 선행되어야 한다. 이 파트에서는 병의원, 커피숍, 프랜차이즈 독서실 등 업종별 완벽 임대 전략을 분석해놓았다. 더불어 건물주가 반드시 알아야 할 상가임대차보호법 일부도 실어놓았다.
이처럼 건축 설계부터 임대 관리까지 꼬마빌딩에 대한 거의 모든 것을 담았다. 건물주를 꿈꾸는 예비 건축주들은 이 책으로 보다 완벽하고 실속 있는 꼬마빌딩을 건축할 수 있을 것이다.

평범한 직장인이 겪은 건축 시행착오
 그 해답이 모두 담겨 있다!

꼬마빌딩을 건축할 때 조심해야 하는 사항은 셀 수 없이 많다. 특히 처음 진행하는 건축주는 본인도 모르게 다양한 함정에 빠질 수 있다. 저자도 멋모르는 상태에서 많은 시행착오를 겪었다. 건축사의 실수로 설계가 잘못된 점, 지인에게 건축 의뢰했지만 오히려 비용을 더 부담하게 된 점, 초기 견적과 다르게 공사비가 추가된 점 등 매 단계마다 넘기 힘든 산이 있었다. 이 책은 건물주를 꿈꿨던 평범한 월급쟁이가 5층짜리 꼬마빌딩을 직접 지은 경험담이다. 건축에 대해 아무것도 몰랐던 저자였기에, 예비 건축주가 실수할 만한 사항들을 꼼꼼하게 넣을 수 있었다. 각종 용어부터 공사 때 벌어지는 위기 상황까지 상세히 풀었다. 더불어 건축사와의 관계, 부동산 중개사도 말하지 않는 임대의 비밀, 건물 및 세금 관리 등 건물주가 알아야 할 거의 모든 내용을 담았다.

지금까지 건축주이자 건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 책은 없었다.
건축 전 저자가 애타게 찾았지만, 찾지 못했던 많은 정보를 이 책에 상세히 풀어놓았다!

지금까지 꼬마빌딩 관련 출간된 책은 수없이 많다. 하지만 꼬마빌딩 입지 보는 법, 건축 법규, 임대 관리 등에 관한 것만 있었고, 건축 과정 자체에 대한 책은 없었다. 따라서 이 책은 건물주가 직접 건축을 진행하며 그 과정을 세세하게 넣은 최초의 책이라는 점에서 의미가 있다. 건축사도 알려주지 않는 완벽 설계법, 시공사와 분쟁 시 원만한 해결 방법, 건물 가치 높이는 우량 임차인 찾는 법 등 꿀팁을 알차게 담았다. 이 책을 통해 예비 건축주들이 손해 보지 않으면서도 꿈꿨던 꼬마빌딩을 지으리라 기대한다.

 

지은이 : 김종흔 
글로벌 IT 대기업에서 20년 이상 근무했다. 회사에서 전략기획, 사업개발, 마케팅, 영업 등 다양한 부서를 거쳤다. 당시 내 사업을 꿈꾸기도 하고, 또 가늘고 길게 회사에서 살아남는 방법을 찾기도 했다. 그러나 임원이 되어 동료, 선배의 급작스런 승진과 퇴직을 보면서 불확실한 근로 소득과 달리 죽을 때까지 영위 가능한 자본 소득확보 방법을 연구했다. 노후 대비 투자는 안정성이 최고라는 모토를 가지고, 시세 차익과 함께 임대료가 나오는 수익형 부동산 투자를 결정했다. 이후 싸고 좋은 건물 매수를 위해 열심히 뛰어다녔다. 그러나 저자가 찾는 ‘완벽한’ 꼬마빌딩은 죽을 때까지 찾지 못할 것이라는 결론을 내리고, 직접 건축했다.
건축에 대한 지식과 경험이 전혀 없어 공부부터 시작했다. 먼저 건물 가치 제고와 공실 방지를 위해 우량 업종, 임차인들에 대해 연구했다. 이에 더하여 다양한 임차인들에 대응하기 위해 상가임대차 보호법을 공부하면서 임대 및 관리에 대한 노하우까지 확실히 터득했다.
그리고 지금, 두 번째 꼬마빌딩을 짓기 위해 다시 뛰는 중이다.

 

프롤로그

PART 1 나만의 꼬마빌딩 기획하기
01 까짓것 직접 짓자
02 용어 알아가기
03 내 땅의 정체는?
04 내 땅에 지을 수 있는 건물
05 건축은 어떻게 진행될까?
06 건축비와 사업성 분석하기
07 건축사 잘 선정하는 법

PART 2 설계와 시공을 시작하다
01 임대사업자 등록하다
02 설계 계약을 맺다
03 설계 전, 반드시 고려하라
04 연면적 늘리는 방법이 있다
05 알아두면 쓸모 있는 건축 상식
06 건축 허가 신청을 하다
07 명도는 어떻게 하나
08 나에게 맞는 공사 찾기
09 시공사 똑똑하게 선정하기
10 공사 견적을 요청하다
11 건물 외장재의 종류
12 견적서 비교 분석은 확실하게!
13 시공사에서 보내온 공정표
14 계약할 때 이건 반드시 확인하라
15 시공사와 계약하다
16 드디어 공사가 시작되다
17 추가 비용이 발생한다면?
18 현장에서 들려오는 목소리

PART 3 드디어 건물주가 되다
01 사용 승인 신청을 하다
02 건물 하자보수란?
03 세금은 무엇이 있을까?
04 시공사에게서 건물 인수인계 받기
05 아직 임대가 남았다

PART 4 임대와 관리까지 프로답게!
01 확실한 임대 전략 세우기
02 업종별 임대 조건 파헤치기
03 권리금, 보증금, 임대료는 무엇일까?
04 상가임대차보호법 살펴보기
05 꼬마빌딩, 확실한 관리는?
06 임대 완판 완료!
07 놓칠 수 있는 세금
08 부동산 관련 소고
09 세금 계산서 끊기

부록 예비 건축주들이 가장 궁금해 하는 몇 가지
에필로그