서울을 팔고 도쿄를 샀습니다

‘잃어버린 20년’은 잊어라!

수익률 10% 기회의 땅, 일본에서 찾은 경제적 자유

“나는 일본에서 월세 받는다”

★★★ 국내 최초 일본 부동산 투자서

★★★ 수익률 10%, 월 수익 800만 블루오션 투자처

★★★ 임장, 대출, 계약, 관리를 한 권에

“전국 아파트값 9년 만에 하락 전환…” “올해 아파트 거래량 ‘역대 최저’ 전망… 하락률은 ‘최대’” 최근 뉴스 헤드라인만 봐도 알 수 있듯이, 언제까지고 불패일 줄만 알았던 대한민국의 부동산이 휘청이고 있다. 물론 국내 부동산 가격은 상승과 하락을 반복하지만, 한번 시장의 흐름이 바뀌면 전환되기까지는 다소 오랜 시간이 소요된다. 지난 상승기 동안 충분한 시간을 들여 투자 공부를 했고, 종잣돈을 어느 정도 모은 사람이라면 아쉬운 시점인 것이 분명하다. 언제까지 그리고 어디까지 하락할지 모르기에 선뜻 투자하기가 망설여지기 때문이다. 그렇다면 새로운 투자처로 눈을 돌려보는 건 어떨까? 여전히 ‘잃어버린 20년’으로 기억되는 나라, 바로 일본에 남들이 모르는 부의 사다리가 있다.

《서울을 팔고 도쿄를 샀습니다》는 평범한 월급쟁이에서 월세 800만 원을 받는 건물주로 변신한 백승의 일본 부동산 투자 기록이다. 2014년 아파트 투자로 부동산 시장에 뛰어든 저자는 대한민국 부동산 호황기였던 2019년, 서울의 아파트를 매도해 4억 원을 벌었다. 결코 적지 않은 금액이었으나 가격이 뛰고 있던 서울 부동산에 재투자해 또다시 꿈같은 수익을 얻을 수 있을지 확신할 수 없었다. 무엇보다 시세차익형 투자만으로는 당장 회사를 그만둬도 될 만큼의 현금흐름을 창출할 수 없다는 게 분명했다. 그는 차익형 투자 위주로 세팅되어 있던 포트폴리오를 수익형 투자로 전환하기 위해 보다 수익률 높은 투자처를 물색하기 시작했고, 그때 눈에 들어온 것이 ‘일본 부동산’이었다. 주변인들의 만류에도 그는 끝내 일본 도쿄에서 꼬마빌딩을 매수했고, 그 결과 2% 월세 수익도 감지덕지하는 강남 상가와는 비교도 안 될 만큼 높은 10%의 월세 수익을, 그것도 일본인 세입자들에게서 받게 되었다.

이 책에서 백승은 명확한 데이터를 활용해 일본에 관한 잘못된 통념을 바로잡아 일본이 왜 눈여겨볼 만한 투자처인지 설명한다. 고령화로 인해 인구의 감소 추세가 빨라 부동산 경기 하락을 예측하는 사람들이 있지만, 도심 집중 현상으로 도쿄와 오사카 인구는 오히려 늘어나는 중이다. 실제 도쿄도는 1995년 이후로 계속 인구가 증가하고 있고, 이 추세는 2035년까지 이어질 것이라는 전망이다. 또한 일본의 경제 및 기업 상황이 어려운 것 같아 보여도 일본 상장기업의 시가총액은 세계 3위이고 그중 절반이 도쿄에 있다. 양질의 일자리는 부동산 가격을 끌어올리는 중요한 역할을 한다. 이와 같은 오해를 풀고 바라본다면 일본의 도심은 투자할 가치가 충분한 노른자위 같은 땅이다.

달러가 강세인 것과 반대로 ‘엔저 현상’이 지속되는 가운데, 2022년 여름부터 국내 주요 언론 매체들이 한국 부동산 호황기와 비슷한 성장세와 수익률을 보이는 일본에 기회가 있다는 내용의 기획 기사를 내고 있다. 외국인 투자자들이 일본 부동산을 쓸어 담고 있다는 것이다. 이처럼 주목해야 할 이유가 충분한 일본 부동산은 새로운 대안 투자처를 찾는 투자자들에게 활로가 되어줄 것이다.

부산만큼 가까운 도쿄에서 꼬마빌딩주 되는 법

불과 몇 년 전만 해도 해외 주식 투자는 낯설었지만, 이제 포트폴리오에 미국 주식 하나 없는 사람이 드물 정도다. 이렇듯 해외라는 심리적 장벽만 넘으면, 부동산 투자 또한 블루오션을 만날 수 있다. ‘버블 붕괴’를 딛고 일어선 일본의 부동산이 요동치고 있기 때문이다. 도쿄를 비롯한 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 주요 도심부인 도쿄5구는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은 7년 전과 비교해 6%가 오른 게 아니라, ‘매년’ 6%씩 올랐다는 사실이다. 그렇다면 어떻게 투자할 수 있을까? 이 책은 개인의 투자 기록을 그대로 따라가며 성공적인 부동산 투자를 위한 방법을 설명하고 있다.

1장에서 저자는 일본 부동산이 저평가되었다는 증거를 설명하며, 그 상승 여력에 대한 명확한 근거를 제시한다. 특히 일본에서 부동산 대출을 받을 수 있을지 궁금한 사람들을 위한 구체적인 답변이 담겼다. 2장에서는 본격적인 투자에 앞서 필요한 절차를 소개한다. 현지 부동산 업체와 연결해 주는 부동산 중개 업체를 찾는 법은 물론 임장 전에 현지 분위기를 살필 수 있는 팁까지 아낌없이 담았다. 3장에는 저자가 4개월간 발로 뛴 임장 기록이 고스란히 담겼다. 어떤 건물을 보았고 투자자의 관점에서 무엇을 고려했는지 낱낱이 밝혔다. 4장은 모두에게 낯설 해외 부동산 투자를 위한 은행 절차에 대해 자세히 설명한다. 나라 간에 돈이 오고 가는 일이기 때문에 신고 절차가 꼭 필요한데, 그 과정에서 생긴 시행착오를 예시로 짚고 넘어가야 할 것을 꼼꼼하게 알려준다. 5장에는 일본으로 돈을 송금한 과정과 계약부터 등기 등록까지의 내용을 담았다. 6장과 7장에서는 부동산 투자를 위한 해외 법인 설립과 계약 이후의 건물 관리와 임차인 재계약에 관해 이야기한다. 이렇듯 이 책은 직접 발로 뛰어 부동산 투자에 성공한 사람만이 알려줄 수 있는 팁으로 가득하다.

저자는 에필로그에서 “투자의 세계는 넓고, 투자할 곳은 많다. 그리고 누구나 할 수 있다.”고 말한다. 선택지를 확장해 안정적이면서도 높은 수익을 얻고 싶은 사람이라면, 과열된 양상을 보이는 서울 부동산을 대신할 투자처를 찾는 사람이라면 이 책을 놓치지 말길 바란다. 두드리는 자에게 문이 열린다고 했다. 시야를 조금만 넓혀서 닫혀 있던 문을 두드리는 약간의 노력만 기울인다면, 새로운 기회의 땅이 당신 눈앞에 펼쳐질 것이다.

백승

평범한 월급쟁이로, 2014년 처음 부동산 시장에 뛰어들어 서울과 수도권 중심의 아파트 투자로 자산을 불렸다. 차익형 투자에 치우쳤던 포트폴리오를 수정하여 직장 대신 월급을 줄 수익형 투자처를 찾아 경제적 자유를 달성하고 싶었다. 수익률 높은 투자처를 물색하다가 일본 부동산으로 눈을 돌리게 되었다. 미지의 세계였던 해외 부동산, 그것도 ‘잃어버린 20년’이란 이미지가 강했던 일본이었기에 맨땅에 헤딩하듯 직접 발로 뛰며 자신만의 길을 개척해야 했다. 오랜 수고 끝에 도쿄의 꼬마빌딩을 취득했고, 현재 일본 임차인들로부터 매월 800만 원을 꼬박꼬박 받는 건물주가 됐다.

기업이 아닌 개인이, 그것도 비교적 소액으로 일본 부동산을 취득한 사례는 흔치 않기에 더 많은 사람에게 ‘투자의 기회’를 알리고자 이 책을 썼다. 국내 최초이자 유일의 일본 부동산 투자서라 해도 과언이 아니다.

지금은 잃지 않는 ‘백전백승 투자’를 모토로, 개인 블로그를 통해 일본 부동산 투자에 관심 있는 이들과 소통하며 유익한 정보를 제공하고 있다.

프롤로그: 서울을 팔고 도쿄를 사다

1장 왜 일본 부동산인가?

01 아직 저평가되어 있다

02 수익의 세 마리 토끼를 잡다

03 체계적이고 안전하다

집중탐구_ 데이터로 확인하는 도쿄 부동산의 현재

2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다

01 파트너 업체 찾기

02 바다 건너 시장 조사

03 투자 세미나를 찾아다니다

04 머릿속에 지도를 넣다

집중탐구_ 컨설팅 회사 및 유용한 인터넷 커뮤니티

3장 도쿄로 가는 임장 여행

01 해외 부동산 임장하기

02 하루 만에 놓친 첫사랑: 신토미초역

03 내가 살고 싶은 곳: 미나미센주

04 신축이냐 땅 크기냐: 미노와

05 치안을 생각하다: 기타구

06 가격이 저렴한 이유: 신오쿠보

07 시설관리의 중요성: 도시마구

08 인기 많은 부자동네: 메구로구

09 도쿄 속의 교토: 가구라자카

09 임장 끝! 드디어 결정했다

집중탐구_ 나만의 부동산 매물 조건 만들기, 일본의 부동산 유형

4장 험난한 은행 신고

01 은행에서 사전 신고를 하다

02 예상치 못한 환율 리스크

03 실수에는 대가가 있는 법

04 툭 튀어나온 중계은행

집중탐구_ 은행 신고 서류들

5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기

01 매매의향서를 넣다

02 감정평가 결과는?

03 대출이 2주 안에 나올까?

04 잔금 끝! 나, 건물주 됐다

집중탐구_ 계약할 때 받는 서류들

6장 매일 매일 투자 생활

01 해외 부동산 투자자의 여행법

02 슬기로운 법인 투자

03 법인 투자, 일본에서 시작하기

04 나는 사장이 되었다

집중탐구_ 법인 투자의 모든 것

7장 일본에서 건물주가 되어보니

01 일본에는 관리회사가 있다

02 재계약을 하다

03 생각보다 큰 부가 수익

04 월세 보증제도에 대해

집중탐구_ 일본의 임대료 구성

에필로그: 투자의 세계는 넓다

부록_ 일본 부동산 투자를 위한 기초