부동산 매매사업자 처음 시작합니다 (2026.1 개정판)

“검색해도 안 나오는 독보적인 정보 플러스 압도적 개정판!”

사업자등록부터 대출, 세무, 그리고 새 정부의 부동산 정책까지 완벽 해결

고금리와 부동산 시장 침체. 경매 매물이 쏟아지는 요즘, 많은 이들이 부동산 매매사업자에 도전한다. 하지만 네이버에도, 유튜브에도, 아무리 찾아도 매매사업자에 대해 알려주는 곳이 없다. 도대체 어디서부터 시작해야 할지 막막한 초보자들을 위해 내놓았던 독보적 정보 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》. 이 책을 뛰어넘은 개정판이 나왔다.

저자는 실제 부동산 투자자들의 질문 1,000개를 수집해 분석, 그중 가장 많이 묻고 가장 필요한 핵심 질문 152개에 추가 질문까지 총 184개를 ‘질문-답변’ 형식으로 정리한다. 매매사업자 기본 개념부터 시작하여, 사업자등록, 세금, 복식부기, 재고자산, 비용처리, 개인/법인, 4대보험 그리고 가장 궁금해하는 대출까지 매매사업자에게 필요한 모든 내용을 다룬다.

특히, 사업자등록을 할 때 주의할 점, 세금 신고 시 흔히 저지르는 실수, 매매 시 유의해야 할 사항 등 헷갈리기 쉬운 정보를 구체적으로 설명하여 초보 매매사업자가 실수를 줄이고 성공적인 사업을 할 수 있도록 돕는다. 매매사업을 처음 시작하는 이들에게 《개정판 부동산 매매사업자 처음 시작합니다》는 필수 지침서가 될 것이다.

지은이 : 재편

주식으로 수천만 원을 날리고, 세상 그 무엇과도 바꾸지 않을 아내와 이혼 위기를 겪은 끝에 정신을 차린다. 2022년부터 재테크 서적을 섭렵, ‘밀리의 서재’ 북마스터에 오른다. 2023년 첫 부동산 투자를 시작으로, 1년 만에 4채 매수, 3채 매도하는 기염을 토하며 실전 투자자로서 입지를 다진다. 네이버에 검색해도 답이 없는 질문들, 책 수백 권을 읽어도 알 수 없던 의문들을 몸소 맨땅에 헤딩하며 배워나간다.

그러던 어느 날, 우연찮게 시작한 댓글 상담이 지금까지 계속되어 1,000건이 훌쩍 넘는 초보자 질문을 해결한다. 이상하게도 마치 뒤를 따라온 것처럼, 똑같은 문제로 고통받는 사람들을 만난다. 그렇게 초보자들의 질문을 해결하다 한 가지 사실을 깨닫는다. 매번 비슷한 질문에 같은 대답을 반복하고 있다는 것을. 그렇게, 철저히 초보자가 실제로 궁금해한 질문에 답을 주는 책을 쓰기로 결심한다.

초심자 시절, 어디에서도 답을 구할 수 없어 답답했던 스스로를 생각한다. 매매사업자를 하다 보면 생길 수밖에 없는 기본적인 의문조차 해결할 수 없는 현실. 사업자등록은 어떻게 하며, 장부는 언제 쓰고, 부가세는 왜 내며, 재고자산 등록은 도대체 무엇인지.

‘어디에서도 찾을 수 없던 내용인데,

이렇게 쉽고 빠르게 알려주셔서 감사하다.’

‘다른 사람들의 문답을 보며 나도 배운다.’

‘속이 다 시원하다.’

그렇게 수천 개의 질의응답을 정리한, 검색해도 도저히 안 나오는, 매매사업자 사이다 문답집이 세상에 나온다. 찾아도 안 나오는 질문에 더 이상 고통받지 않기를 바라는 마음뿐.

부동산 매매사업자 질문받다 지쳐 책을 쓴 사람.

프롤로그 매매사업자 제대로 알려주는 책은 왜 없을까?

개정판 서문 매매사업자 동료 여러분, 환영합니다

PART 1 가장 많이 묻는 질문부터

CHAPTER 1 매매사업자가 도대체 뭔가요?

Q1 개인 단기 매도는 왜 추천하지 않을까?

Q2 매매사업자는 어떤 부동산을 사고파나요?

Q3 부동산 종류별 주의해야 할 세금은 없나요?

CHAPTER 2 양도세를 소득세로 바꾸는 힘

Q4 양도세를 안 내도 된다고요?

Q5 매매사업자는 왜 소득세로 낼 수 있나요?

CHAPTER 3 다주택자를 1주택자로 바꾸는 힘

Q6 사업용 주택은 모든 주택 수 계산에서 제외되나요?

Q7 사업용 주택은 꼭 매매사업자로 매도해야 하나요?

CHAPTER 4 비용처리로 세금을 날리는 힘

Q8 사업자와 근로소득자 차이가 무엇인가요?

Q9 비용처리는 어떤 원리로 세금을 줄여주나요?

Q10 왜 사업자는 이런 혜택을 주나요?

CHAPTER 5 개인, 매매사업자, 법인 개념을 모르겠어요

Q11 개인 vs 법인, 차이는 무엇인가요?

Q12 개인 vs 매매사업자, 차이는 무엇인가요?

Q13 매매사업자의 기본 프로세스를 알려주세요

Q14 개인, 매매사업자 이름은 각각 언제 써야 하나요?

Q15 매매사업자로 매도하면 부동산에 미리 말해야 하나요?

CHAPTER 6 간주 매매사업자의 등장

Q16 간주 매매사업자 위험은 없나요?

Q17 왜 간주 매매사업자는 별로 없을까요?

Q18 간주 매매사업자를 피할 방법은 없나요?

PART 2 매매사업자라면 세금부터

CHAPTER 1 양도세부터 제대로 알자

Q19 보유기간에 따른 양도세 세율은 얼마인가요?

Q20 양도세 비과세는 어떻게 받나요?

Q21 규제지역에서 거주 없이 비과세를 받는 방법은 없나요?

Q22 개인이 매매사업자보다 유리한 점은 없나요?

CHAPTER 2 종합소득세 내는 세상이 궁금해요

Q23 종합소득세 세율 구간은 어떻게 결정되나요?

Q24 기존 근로소득, 사업소득이 있으면 어떻게 되나요?

Q25 종합소득세는 언제 내나요?

Q26 사업자등록 후 거래 없어도 종합소득세 신고해야 하나요?

Q27 사업자등록 후 거래 없다면 무실적 신고해야 하나요?

Q28 종합소득세 신고 셀프로 해도 되나요?

Q29 종합소득세 신고 방식은 어떤 게 있나요?

Q30 세율 구간 올라가면 근로소득에 대한 세금도 늘어나는 거 아닌가요?

CHAPTER 3 매매사업자도 부가세를 내야 하나요?

Q31 부가세는 우리가 이미 알고 있다

Q32 부가세는 언제 발생하나요?

Q33 부가세 납부·환급 시기는 언제인가요?

Q34 개인도 부가세를 환급받을 수 있나요?

Q35 매매사업자는 부가세를 얼마 내나요?

Q36 부가세 계산하는 법을 알려주세요

Q37 부가세를 내는 경우와 내지 않아도 되는 경우는 뭔가요?

Q38 개인에게 매매사업자로 부동산을 매도하면 부가세는 누가, 어떻게 내나요?

Q39 매매사업자가 주거용 오피스텔을 매도해도 부가세를 내야 하나요?

Q40 부가세 포함해서 매도 시 매매차익은 얼마인가요?

Q41 대형평형 주택을 팔면서 계약서에 부가세 10%를 명시해야 하나요?

Q42 부가세를 없애는 방법은 없나요?

Q43 부가세 10% 더 주고 현금영수증 꼭 발급해야 할까요?

Q44 과세사업자가 부가세 면세 항목만 거래했다면 무실적 신고를 해야 하나요?

*초보 매매사업자를 위한 부가세 key 핵심 정리!

CHAPTER 4 매매사업자는 취득세, 보유세도 할인받나요?

Q45 매매사업자는 취득세 얼마나 내야 하나요?

Q46 취득세 주택 수는 어떻게 계산하나요?

Q47 개인이 받는 취득세 혜택을 매매사업자가 그대로 받을 수 있나요?

Q48 매매사업자는 보유세도 할인받나요?

Q49 공시가 1억 원 이하 주택은 어떤가요?

Q50 비과세 주택 보유기간 산정은 언제부터인가요?

PART 3 여러분이 놓쳤던 매매사업자의 비밀

CHAPTER 1 매매사업자는 신고가 끝이 아니다

Q51 ‘종합 판단’ 기준을 더 자세히 알려주세요

Q52 1년에 1~2채를 필수로 사고팔아야 하나요?

Q53 매매사업자로 인정 안 될 수도 있나요?

Q54 매매 목적 취득이 아닌 경우도 있나요?

Q55 증여받은 부동산을 매매사업자로 매도해도 되나요?

Q56 재개발·재건축 후 준공된 주택은 안 되나요?

Q57 분양권은 매매사업자로 매도할 수 있나요?

CHAPTER 2 장부를 알아야 사업자다

Q58 기장이 무엇인지 알려주세요

Q59 기장을 꼭 해야 하나요?

Q60 장부는 꼭 매달 작성해야 하나요?

Q61 장부는 언제부터 써야 하나요?

Q62 월기장을 맡기면 매달 장부를 작성하는 건가요?

Q63 재고자산 등록은 어떻게 하나요?

Q64 유형자산에 들어간 주택은 매매사업용 주택으로 인정받을 수 없나요?

Q65 주택 수 제외는 어떻게 시키나요?

Q66 매매사업자의 주택수 제외는 양도세만 되나요?

Q67 양도세 비과세 받고 사업용 주택을 개인 명의로 매도해도 되나요?

CHAPTER 3 비용처리 항목과 주의할 점을 알려주세요

Q68 비용처리는 왜 해야 하나요?

Q69 매매사업자가 비용처리 가능한 항목은 뭐가 있나요?

Q70 매매사업자도 업무용 차량을 구매하고 비용처리 할 수 있나요?

Q71 인테리어 비용은 모두 비용처리 가능한가요?

Q72 사업자등록 이전에 썼던 비용도 처리할 수 있을까요?

Q73 소득공제용과 지출증빙용 중 어떤 것이 나을까요?

Q74 매도가 어려워 양도세로 전환 시, 이미 매매사업자 비용처리한 것은 어쩌죠?

Q75 비용처리 시기에 주의해야 할 부분은 없나요?

Q76 매도할 때 비용처리 특약을 작성해야 하나요?

Q77 비용처리를 하려면 반드시 장부를 작성해야 하나요??

Q78 종합소득세 환금금도 소득으로 봐야 하나요?

CHAPTER 4 사업자는 손실을 두려워하지 않아도 된다고요?

Q79 개인의 손해와 사업자의 손해는 뭐가 다른가요?

Q80 종합소득세 환급은 어떻게 받나요?

Q81 매출이 없어도 결손금 처리가 가능한가요?

CHAPTER 5 사업자통장(카드) 꼭 만들어야 하나요?

Q82 사업자통장 신고 의무가 있나요?

Q83 사업자카드, 사업자통장 기존 것 사용해도 되나요?

Q84 사업용계좌, 복식장부 의무자, 외부조정, 성실신고 대상 기준을 알려주세요

CHAPTER 6 세무기장료와 법무사비 얼마면 적당한가요?

Q85 좋은 법무사, 세무사 고르는 팁이 있나요?

Q86 세무사에게 기장을 맡기면 어떤 서류를 주어야 하나요?

CHAPTER 7 매매사업자 주택에 임대를 줘도 되나요?

Q87 과세당국은 어떨 때 임대사업용 주택이라 판단하나요?

Q88 매매사업자 주택에 임대를 주면 임대사업자를 내야 하나요?

Q89 임대소득신고는 안 해도 되나요?

Q90 임대 중인 주택을 매매사업자가 매수하면 임대 기간은 어떻게 산정하나요?

CHAPTER 8 폐업을 할지 말지 고민이에요

Q91 매매사업자 대출을 받고 폐업해도 되나요?

Q92 1회만 매매하고 매매사업자 폐업해도 될까요?

Q93 낙찰을 한 번도 못 받았다면 폐업해야 할까요?

Q94 폐업 신고만 하면 끝인가요?

CHAPTER 9 법인 매매사업자를 알려주세요

Q95 법인 매매사업자는 개인 매매사업자와 뭐가 다른가요?

Q96 소규모 법인에 대한 법인세가 강화되었다는데 사실인가요?

Q97 법인 매매사업자는 차량 비용처리 한도가 줄어드나요?

Q98 법인 매매사업자 투자가 유리한 점은 없나요?

CHAPTER 10 기존 주택이 있어도 매매사업자를 할 수 있나요?

Q99 기존 보유 주택을 매매사업자로 처리할 수 있나요?

Q100 기존 보유 주택을 무조건 매매사업자로 팔아야 하나요?

Q101 기존 보유 주택을 매매사업자 등록 후에도 비과세를 받을 수 있나요?

Q102 기존 보유 주택을 비과세 매도하려면 실거주를 꼭 해야 하나요?

PART 4 이것도 모르고 시작하려 했다니

CHAPTER 1 개인사업자 유형은 어떤 것이 있나요?

Q103 면세사업자와 과세사업자가 무엇인가요?

Q104 일반과세자와 간이과세자 차이는 무엇인가요?

Q105 매매사업자도 간이과세자가 되나요?

Q106 기존 사업장이 있으면 어떻게 해야 하나요?

Q107 매매사업자는 과세사업자와 면세사업자 중 뭐가 유리한가요?

Q108 면세에서 과세로 사업자유형 전환 시 어떤 일이 일어나나요?

Q109 사업자를 매수, 매도 전에 미리 등록해도 되나요?

Q110 매매사업자도 세금계산서를 발행해야 하나요?

Q111 부가세 신고는 언제, 어떻게 하나요?

Q112 사업장현황신고는 어떻게 하나요?

Q113 사업자등록 주소지에서 이사를 가면 어떻게 하나요?

CHAPTER 2 사업자등록 과정이 복잡하진 않나요?

Q114 사업자 코드는 뭐로 넣어야 하나요?

Q115 주거용 건물 코드만 등록하면 상가는 취급할 수 없나요?

Q116 사업장은 어디로 해야 하나요?

Q117 사업계획서를 꼭 내야 하나요?

CHAPTER 3 사업자등록 시기가 궁금해요

Q118 매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요?

Q119 실적 없이 사업자를 미리 등록해도 손해는 없나요?

Q120 사업자를 미리 내서 얻는 혜택이 있을까요?

CHAPTER 4 직장인도 매매사업자를 할 수 있나요?

Q121 사업자를 내면 직장에서 알 수 있지 않을까요?

Q122 겸업금지 조항이 있으면 어떻게 하나요?

CHAPTER 5 건강보험료는 어떤 원리로 변동되나요?

Q123 직장가입자부터 알려주세요

Q124 언제부터 건강보험료가 올라가나요?

Q125 보험료가 얼마나 올라갈지 알려주세요

Q126 개인으로 부동산을 매도하면 건강보험료가 왜 안 올라가나요?

Q127 피부양자는 언제 지역가입자로 전환되나요?

Q128 건강보험료를 줄이는 팁은 없나요?

Q129 직장에서 건강보험료 변동을 알 수 있나요?

CHAPTER 6 국민연금이 올라가서 손해가 아닐까 두려워요

Q130 사업장가입자부터 알려주세요

Q131 사업장가입자가 아닌 지역가입자는 국민연금을 얼마 내나요?

Q132 건강보험료와 마찬가지로 법인을 활용할 수 있나요?

*초보 매매사업자를 위한 국민연금 key 핵심 정리!

Q133 지역가입자+사업자는 왜 주의해야 하나요?

Q134 변경된 납부액은 언제까지 지속되나요?

Q135 다른 연금 가입자는 국민연금이 어떻게 처리되나요?

Q136 직장에서 국민연금 변동을 알 수 있나요?

CHAPTER 7 비교과세를 왜 매매사업자가 주의해야 하나요?

Q137 분양권은 늘 비교과세 대상인가요?

Q138 양도세 중과 대상을 자세히 알려주세요

Q139 비교과세 때문에 조정대상지역에서는 매매사업자 활용이 불가능한가요?

Q140 취득 당시 비조정지역, 매도 시점 조정지역이면 비교과세 대상인가요?

CHAPTER 8 예정신고는 양도세 신고와 뭐가 다른가요?

Q141 예정신고는 언제까지 해야 하나요?

Q142 예정신고 세율은 얼마로 해야 하나요?

Q143 예정신고에서도 비용처리가 가능한가요?

Q144 한 연도에 여러 건을 매도하면 어떻게 처리하나요?

Q145 서로 다른 연도에 매수, 매도하면 어떻게 되나요?

Q146 양도세 예정신고와 매매차익 예정신고 중 어떤 것을 해야 하나요?

Q147 양도세도 사실은 예정신고라면서요?

Q148 만약 예정신고를 잘못해서 돈을 더 냈다면요?

CHAPTER 9 성실신고에 선정됐는데 축하할 일이 아니라고요?

Q149 어떤 기준으로 성실신고대상에 선정되나요?

Q150 성실신고대상으로 선정되면 뭐가 달라지나요?

PART 5 매매사업자 대출을 이제야 알다니

CHAPTER 1 사업자대출 받고 개인 명의로 매도해도 되나요?

Q151 매매사업자 내놓고 개인대출 받아도 될까요?

Q152 어떤 은행에서 대출받는 것이 유리한가요?

Q153 대출을 미리 확인하고 입찰하고 싶은데 알려주는 곳이 없어요

CHAPTER 2 매매사업자 대출을 정확히 알려주세요

Q154 경락자금대출이 정확히 무엇인가요?

Q155 개인대출 한도는 어떻게 계산하나요?

Q156 사업자대출은 어떤 점이 다른가요?

Q157 사업자대출은 소득 0원이어도 되나요?

Q158 사업자대출은 사업자등록 3개월 후부터 가능한 것 아닌가요?

Q159 사업자대출을 받으면 기존 주택에 영향은 없나요?

Q160 재고자산을 등록해야 매매사업자 대출을 받을 수 있나요?

Q161 신탁대출의 장단점은 무엇인가요?

Q162 대출 팁을 알려주세요

Q163 매매사업자 대출 후 임대나 실거주 가능한가요?

Q164 6·27 대책의 핵심과 매매사업자의 해결책은 무엇인가요?

Q165 9·7 대책의 핵심과 매매사업자의 해결책은 무엇인가요?

Q166 가계대출 후 전입 안 하고 매도하면 어떻게 되나요?

Q167 10·15 대책의 핵심과 매매사업자의 해결책은 무엇인가요?

Q168 토허제 구역에서 부동산 투자자의 주의사항을 알려주세요

CHAPTER 3 매매사업자 명의를 다르게 활용할 방법은 없나요?

Q169 매매사업자 명의변경도 가능한가요?

Q170 공동명의 아파트를 매도하면 어떻게 되나요?

Q171 사업자 명의는 꼭 본인으로 해야 하나요?

Q172 매매사업자도 공동사업자가 가능한가요?

Q173 공동명의 다양한 상황이 궁금해요

Q174 주부도 매매사업자를 할 수 있나요?

Q175 가족 명의 사업자를 내고 내 통장으로 세금 없이 돈 가져오는 법이 있나요?

Q176 사업소득이 아닌 다른 방법으로 배분받으면 안 되나요?

PART 6 실전 계산! 개인 vs 매매사업자

*양도소득세 기본세율 및 종합소득세율 구간

Q177 실전 예시 ①: 1년에 1건 매매

Q178 실전 예시 ②: 1년에 2건 매매

Q179 실전 예시 ③: 올해 사고 내년에 파는 경우

Q180 실전 예시 ④: 비용처리까지 넣어서 계산하기

Q181 실전 예시 ⑤: 세금, 비용 모두 고려한 세후수익 정확히 계산해서 입찰가 산정하기

PART 7 시장을 대하는 마음가짐은

Q182 전문가들이 늘 틀리는 이유는 뭔가요?

Q183 그러면 우리는 어떻게 해야 하나요?

Q184 이번 기회도 놓쳤다는 생각이 든다면

에필로그 재편의 이야기

《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》를 읽은 독자들의 생생한 이야기