돈 되는 땅테크 공장테크 (2025.6)

15년 이상 현장에서 경험한 전문가의

실질적인 토지, 공장 투자 노하우!

부동산 투자 고수들과 실무 전문가들 사이에서도 공장은 정복하기 가장 어려운 영역이다. 인허가의 복잡성, 입지 특성, 그리고 사업성 분석의 높은 진입장벽 때문이다. 이러한 어려움을 뚫고 공장 투자 분야의 독보적인 실전 경험을 담아낸 책이 출간되었다. 바로 공장 실무 전문가 ‘공장마왕’ 조성남 작가의 《돈 되는 땅테크 공장테크》다.

이 책은 단순한 공장 관련 이론서가 아니다. 현장 중심, 실전 경험, 그리고 수많은 투자 실패와 성공을 거쳐 쌓은 ‘진짜 노하우’가 집약된 실전 지침서다. 용도지역 해석, 인허가 절차, 분양 전략 등 공장 투자에 필요한 모든 핵심 요소가 실제 사례와 함께 풍부하게 소개된다. 부동산 중에서도 실무 난도가 높은 분야인 공장, 저자는 이러한 공장과 땅 투자를 개발 호재만 믿고 무작정 뛰어드는 투자자들에게 이 책을 통해 실전의 기준을 제시한다. 시중의 많은 책들이 기초적인 내용만 설명했기에 이 책에서는 기초적인 내용을 다루지 않고 바로 실무에서 사용하는 내용을 중심으로 담았다.

공장, 2종 근생 제조업소, 1종 소매점의 차이점을 살피고 어떤 토지를 매수해야 수익이 날 수 있는지, 남들이 모르는 개발 정보 찾는 법이나 단순히 토지만 투자하지 말고 개발을 해야 하는 이유뿐만 아니라 공장 개발의 수익 구조와 투자자라면 반드시 알아야 할 공장 개발에 필요한 공법까지도 아낌없이 담긴 이 책을 통해 공장과 땅 투자에 대해 제대로 이해해 수익으로 연결시켜보자.

지은이 : 공장마왕(조성남)

1980년 5월 6일생으로, 처음에는 축산업을 위해서 건국대학교 축산과에 진학했지만, IMF 때 곡물 파동으로 목장은 포기하고 아버지의 권유로 부동산학을 복수 전공했다.

기존 목장을 2종 근생 제조업소로 신축하는 과정에서 토지 및 공장 개발을 시작했다. 20회 공인중개사 시험에 합격해, 지금은 화성시에서 공장 및 토지 중개와 부동산 교육을 하고 있다.

추천사 … 4

프롤로그 … 10

PART 01 우리가 생각하는 공장은 99% 공장이 아니다

1. 공장 VS 제조업소 VS 1종 소매점 … 18

2. 어떤 토지를 사야 할까? … 24

3. 자연녹지에서 2종 근생 제조업소 설치가 불가할 수 있다 … 27

PART 02 어떤 토지 및 공장을 매입해야 할까?

1. 서울 강남까지 차로 1시간 30분 내 토지, 공장을 공략하자 … 32

2. 공장도 스펙이 좋아야 잘 팔린다 … 37

3. 토지·공장 투자 잘못하면 크게 손해 본다 … 42

PART 03 돈 되는 개발 정보는 어떻게 찾을까?

1. 돈 되는 도로 신설 계획 어떻게 찾을까? … 50

그래서 언제 착공한다는 이야기인가? (돈은 있나?) … 52

그럼 주요 IC 그리고 교차로는 어디일까? … 53

2. 도로 신설 예정지, 막상 현장에 가면 어디인지 알 수없습니다 … 61

3. 도로 신설 계획이 있을 때, 언제 부동산을 매수해야 할까? … 67

4. 이론 공부만 하는 분들은 투자할 수 없다 … 72

PART 04 우리는 왜 공장 개발을 해야 할까?

1. 단순히 토지만 매입해서 매도하면 세금으로 다 토해내야 한다 … 78

2. 개발해야 세금을 절세할 수 있다 … 80

3. 토지 실수요자는 법인이고, 법인은 농지를 매수하지 못한다 … 82

4. 대형 필지는 분할하지 않으면 매매되지 않는다 … 84

5. 공장 개발이 왜 돈이 될까? (수익구조) … 91

6. 수익률 계산은 의미가 없다. 팔려야 돈이 된다 - 공장 신축 과정 … 97

7. 분양에 목숨을 걸어야 한다 … 118

8. 공장 전문 부동산 공인중개사 사무소, 어떻게 찾을까? … 121

PART 05 공장 개발 실무 1

1. 건축에 필요한 도로, 배수로, 성장관리계획구역상 도로 … 128

2. 도시계획심의를 받으면 죽을 수 있다 … 139

3. 공장의 경우 가설건축물은 무한대로 설치할 수 있다 … 145

4. 대부분의 산업단지 개발 관련 뉴스는 허풍이 많다 … 149

PART 06 공장 개발 실무 2

1. 농지 개발 1 - 법인의 농지취득 문제 … 156

2. 농지 개발 2 - 개발할 수 있는 면적은 정해져 있다 … 160

3. 농지 개발 3 - 생산관리 농지에서 카페가 가능한가? … 163

4. 임야 개발 … 165

PART 07 공장 개발 실무 3

1. 개발부담금 … 176

2. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로법 … 183

3. 개발에 필요한 도로 총정리 - 현황도로 … 192

4. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로지정공고와 현황도로 … 195

PART 08 공장 개발 실무 4

1. 실내 테니스장, 풋살장 등 … 204

2. 자원순환시설 … 207

3. 공장 리모델링 … 210

4. 동물장례식장 … 215

5. 글램핑과 BBQ … 218

6. 셀프 세차장 … 223

7. 애견 카페 … 225

PART 09 부록

1. 공장 계약서 특약 모음 … 230

2. 민간건설공사 표준도급계약서 … 235

3. 토지 단순 분할(매매에 의한 분할) … 238

4. 트레일러 제원 … 243

5. 물류창고 랙시설(처마 높이가 중요함) … 245

6. 토지 개발에 필요한 법령 모음집 … 246

7. 그동안 도움을 주신 분들(공장 개발에 필요한 사람들) … 247