서울의 하이스트리트 (2025.7)

리테일 비즈니스 대전환의 시대,

‘길 위’에서 돈의 흐름을 예측하고 ‘오프라인’에서 새로운 기회를 발견하라!

애플, 룰루레몬, 블루보틀, 모건스탠리, 도이치뱅크 …

세계적인 브랜드와 투자사가 국내에서 제일 먼저 찾는

리테일 부동산 디렉터의 분석과 통찰

오프라인 리테일은 죽지 않았다. 그리고 앞으로도 계속될 것이다. 글로벌 금융위기나 코로나19 때보다도 더 많은 자영업자가 줄지어 폐업하고 있지만, 불황 속 호황을 누리는 곳들도 있다. 성수나 명동 같은 서울의 번화가를 걷다 보면 수많은 인파와 끊임없이 쏟아지는 상품들로 불황의 굴레에 갇혀 있다는 것이 잘 실감 나지 않는다. 리테일 업계의 미래가 암울하리라는 일반적인 예상 가운데, 특히 온라인 쇼핑으로 무게추가 압도적으로 기운 때, 《서울의 하이스트리트》 저자는 활기찬 분위기가 가득한 번화가의 매장에서 비즈니스의 성장 단서를 발견한다.

저자 김성순은 부동산 서비스 회사 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, C&W)의 부대표로 부동산 개발과 투자, 매각에 관해 자문하고, 상업 시설을 직접 기획하거나 운영 컨설팅을 해 왔다. 그의 지휘 아래 애플, 블루보틀 등의 세계적인 브랜드가 국내에 진출했고 티파니 앤 코, 펜디 등의 럭셔리 브랜드와 자라, H&M 등의 SPA 브랜드가 플래그십을 열었다. 브랜드만이 아니라 디타워, 파라다이스시티 등의 복합 상업 시설 또한 그의 손길이 닿았다. 리테일 업계의 변화와 더불어 여러 상권의 부침, 브랜드의 흥망성쇠를 지켜봐 온 그는 전문 지식과 현장에서 쌓은 감각, 오랜 경험으로 얻은 지혜를 바탕으로 오프라인 리테일의 사용법을 알려준다.

장기화되는 불황 속에서도 계속해서 발전 중인 서울의 6대 ‘하이스트리트’를 대상으로 사람들의 발길이 끊이지 않는 브랜드와 건물이 가진 비결이 무엇인지 알아본다. 투자자 및 건물주를 임차인과 대립하는 관계가 아닌 상생하는 동업자로 보는 저자는 한쪽의 시선에 치우치지 않고, 리테일 부동산 업계의 모든 관계자가 주목할 만한 현상을 여덟 개로 추려 설명한다. 부동산 가치를 올려 수익을 극대화하는 전략인 ‘밸류애드(value-add)’, 사람을 끌어들이는 상징인 ‘앵커(anchor)’, 브랜드의 얼굴이자 아이덴티티 강화의 미디어로 자리한 ‘파사드(facade)’, 리테일의 기능을 결정적으로 뒤바꾼 ‘팬데믹’, 하이스트리트가 가진 사회문화적 자본인 ‘레이어(layer)’, 신생 브랜드의 인큐베이터이자 기존 브랜드의 권위를 강화하는 인장이 된 하이스트리트의 ‘등용문’ 현상, 세계적 트렌드가 된 한국의 문화 콘텐츠 ‘K’, 시대와 사람을 ‘연결’하거나 단절하며 힘을 강화하는 하이스트리트의 특징에 대해 살펴본다.

인구 1,000만을 바라보는 메가시티 서울, 그중 가장 번화한 거리인 6대 하이스트리트를 관통하는 소비 패턴의 변화와 자본의 흐름을 따라가다 보면 글로벌 시장의 미래가 보일 것이다.

지은이 : 김성순

상업용 부동산 기획 컨설턴트, 리테일 투자 자문가, 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, C&W) 코리아 부대표.

서강대학교에서 영어영문학과 경영학을 전공했다. 부모님은 가업을 이어 세무사가 되기를 바랐지만, 전 세계를 누비며 글로벌 통상업계의 리더가 되고 싶었다. 삼성전자 반도체총괄 전략마케팅팀에서 미주 해외 영업 담당으로 경력을 시작해, 삼일PwC회계법인에서 기관 투자자 및 대기업 CRM(Customer Relationship Management) 컨설턴트로 일했다.

리테일 업계에서 결정적 커리어 도약을 꿈꾸며 2008년, 글로벌 부동산 서비스 기업 C&W 코리아에서 새로운 여정을 시작했다. 애플, 블루보틀, 세포라, 홀리스터 등 세계적인 브랜드의 국내 진출을 비롯해 티파니 앤 코, 반클리프 아펠, 펜디, 로에베 등의 럭셔리 브랜드와 자라, H&M 등의 SPA 브랜드 플래그십 오픈 전략을 지휘했다. 또한 IFC, 디타워, 아브뉴프랑, 파라다이스시티, 성수낙낙 등 복합 상업시설의 기획과 운영 컨설팅에 참여했다. 사람과 사람을 연결하고, 생명력 없는 물리적 공간에 활력을 불어넣어 새로운 가치를 창조하는 일을 천직이라 생각한다.

연세대학교 상남경영원, 건국대학교 부동산대학원, 한양대학교 부동산융합대학원에 부동산과 오프라인 리테일을 주제로 출강하고 있으며 신세계그룹, KT에스테이트, 현대산업개발, 우미건설, 한국개발협회 등 국내 기업 대상 강연을 통해 현장에서 체득한 인사이트를 전하고 있다.

들어가는 말: 서울을 만든 하이스트리트의 현재, 그리고 미래

1장 밸류애드: 상업용 부동산의 가치를 극대화하는 전략

1 상업 부동산 투자의 삼대장

2 밸류애드는 무엇이고, 어떻게 실행되는가

3 메가 하이스트리트의 밸류애드: 데이터 기반의 대규모 투자

4 호텔을 통한 밸류애드 전략: 양적 공급을 넘어 질적 변화의 모멘텀에 선 호텔 산업

5 네오 하이스트리트의 밸류애드: 문화 감수성 기반의 정보 창발

▶ 기관 투자자와 개인 자산가 사이에서 균형 잡기_ 스타로드자산운용(주) 이혜원 대표이사

2장 앵커: 발길과 마음을 잇는 연결의 닻

1 변화하는 리테일과 앵커의 진화

2 메가 하이스트리트의 앵커: 글로벌 브랜드 플래그십에서 노점까지

3 네오 하이스트리트의 앵커: 신생 브랜드의 출사표

3장 파사드: 상권의 얼굴이 된 브랜드 전략의 집결체

1 리테일 패러다임 변화와 파사드의 부상

2 미디어가 된 파사드

3 메가 하이스트리트와 네오 하이스트리트의 파사드 전략

4 미래형 파사드

▶ 무신사가 증명한 파사드의 마케팅 레버리지_ 무신사 오프라인 총괄 박지원 실장

4장 팬데믹: 10년의 변화를 앞당긴 리테일계의 타임머신

1 리테일 생태계의 재편

2 힘의 전환

3 전통 상권이 무너지고 신흥 상권이 도약한 이유

4 하이스트리트의 회복력과 성장력

5장 레이어: 상권 경쟁력을 만드는 시간과 문화의 결

1 상권의 생애 주기

2 메가와 네오, 유한계급과 야망계급

3 한국 경제의 살아 있는 유산, 명동

4 한남, 글로벌 문화와 재벌 문화의 하이브리드

▶ 소셜 인프라가 결정하는 상권의 미래 가치_ 상인베스트먼트 한상웅 대표

6장 등용문: 부와 권위를 상징하는 성공한 브랜드의 깃발

1 입신출세의 관문이 된 6대 하이스트리트

2 상업적 성공과 권위의 상징 명동, 홍대, 강남

3 기성과 차별되는 독자적 가치의 징표

4 유통 채널의 변화와 새로운 등용문의 출현

▶ 17년 브랜드 여정으로 읽는 도산과 한남 상권의 경제학_ 유니페어 강재영 대표

7장 K: 하이스트리트의 새로운 엔진, K웨이브

1 불황의 늪에 빠진 대한민국

2 ‘글로컬’ 시장과 한류 제너레이션

3 방문의 목적지가 된 K앵커들

4 메가 하이스트리트, 의료 관광의 허브가 되다

▶ 문화 경험이 공존하는 K클리닉의 새 물결_ 쁨글로벌의원 이지은 대표원장

8장 연결: 시간과 시대와 사람과 브랜드가 만나는 장소

1 상권과 조직의 유사성

2 문명화 과정으로서의 상권

3 포용적 연결과 선택적 연결이 만든 아이덴티티

나가는 말: 공간에 숨을 불어넣는 사람들

참고문헌