나의 첫 번째 부동산 교과서 (2026.7)

★★ 《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》 시리즈 저자의 신작

★★ 50만 부 베스트셀러 작가·전국 문화센터 부동산 강연 매진

★★ 전국 도서관 비문학 대출 1위

“부동산 강의, 제발 책으로 내주세요!”

출간 요청이 쇄도했던 송희구 저자의 ‘내 집 마련’ 부동산 강의를 드디어 책으로 만난다!

부동산 초보들을 밤새우게 하는 압도적인 스토리텔링

중고수 경험자들도 줄을 치며 읽고 또 읽게 만드는 압축된 정보와 메시지를 모두 담았다

《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》 시리즈, 《나의 돈 많은 고등학교 친구》를 통해 독자들의 큰 사랑을 받은 송희구 저자가 3년 만에 신작을 들고 찾아왔다. 이번 신간은 그간 전국 문화센터 강연을 매진시키며 출간 문의가 쇄도했던 저자의 부동산 지식을 한 권의 책으로 엮어낸 것이다. 전작과 마찬가지로 소설의 형식을 빌려온 이번 작품은 내 집 마련을 꿈꾸는 부동산 초보의 시선을 따라 부동산의 기초부터 흐름, 좋은 선택의 기준을 독자가 체득할 수 있도록 돕는다.

무주택자이자 부동산 초보인 주인공 ‘초보라’는 집주인으로부터 전세 만기와 동시에 월세 전환을 통보받는다. 쫓겨나기 직전, 보라의 앞에 부동산 전문가 ‘초고수’ 씨가 나타난다. 초고수의 쉬운 설명과 함께 집값은 대체 왜 이렇게 오르고, 또 떨어지는지, 입지와 호재는 또 무슨 뜻인지, 어떤 타이밍에 어떤 집을 사야 손해 보지 않는지 등 보라의 머릿속에 지식이 차곡차곡 쌓여간다.

이 책은 벼랑 끝에서 시작된 한 사람의 가장 절박하고도 현실적인 고군분투기를 따라가며, 독자가 자연스럽게 부동산의 핵심 개념과 실전 판단 기준을 익히도록 설계된 완전히 새로운 형식의 ‘스토리텔링 부동산 교과서’다. 경기가 어려워서, 대출 규제가 심해졌다고 해서, 아직 집을 살 만큼 돈을 모으지 않은 것 같아서 부동산 공부를 미뤄왔던 당신 인생에 가장 필요한 첫 번째 교과서가 되어줄 것이다.

왜 당신의 ‘내 집 마련’은 늘 꿈꾸는 데서 끝나는 걸까?

부동산을 공부하다가 지친 초보들을 구원할 스토리텔링 부동산 교과서!

“소설처럼 읽었을 뿐인데 부동산의 흐름이 읽힌다!”

사람들은 모두 내 집 마련을 꿈꾼다. 쫓겨날 걱정 없는 쾌적한 나만의 공간을 꿈꾸며, 시간이 만들어주는 자산의 성장을 기대한다. 그런데 왜 우리는 시도도 해보지 않은 채 불안과 걱정 섞인 질문만 반복하고 있는 걸까? 그건 아마도 부동산 시장의 복잡한 구조와 특성 때문이다. 부동산 시장은 마치 살아 있는 생물과도 같다. 한두 개의 요소로 흐름을 예측할 수 없고, 여러 복합적인 원인이 모여 다양한 결과를 만들어내는 시장이기 때문이다. 또한 부동산 공부는 시작하려고 해도 그 장벽이 높다. 들어는 봤지만, 정확한 개념은 알지 못하는 생소한 단어들, 인터넷에 쏟아지는 다양한 의견들과 정보에 머리가 혼란해진다. 공부를 결심하고 강의를 듣거나 책을 펼쳐보지만, 너무 어려운 개념과 설명 탓에 얼마 못 가 그만두기 일쑤다.

이 책의 스토리텔링은 그런 실패 경험을 가진 독자들에게 친절하게 다가선다. 부동산 초보들의 오랜 망설임과 공포를 이해하며, 일상생활 속에서 쉽게 와닿는 비유를 통해 부동산의 기초를 설명한다. 나아가 독자가 스스로 판단하고 결정할 수 있도록 생각하는 힘을 길러준다. 이 책은 수면제 같던 기존 경제 도서의 딱딱한 틀을 깨고 ‘소설’이라는 흥미로운 형식을 취해 독자들의 빠른 이해를 돕는다.

“집은 대체 언제 사야 하죠?”, “어떤 집이 좋은 집인가요?”, “지하철역이 있으면 무조건 집값이 오르나요?” 등 부동산을 처음 공부하는 사람이라면 한 번쯤 떠올렸을 보라의 질문에 초고수는 뼈 때리는 설명과 명쾌한 통찰이 쏟아진다. 이 책을 읽는 동안 억지로 이론을 암기하거나 밑줄을 칠 필요가 없다. 그저 두 사람의 생생한 대화와 마치 내 일 같은 현실적인 에피소드에 푹 빠져들기만 하면 된다. 이야기의 흐름을 따라가는 사이, 낯설었던 시장의 원리가 자연스럽게 스며드는 경이를 경험하게 될 것이다.

“아파트는 무조건 다 오르는 줄 알았는데… 그 값이 오르지 않는 곳들도 있군요. 다시 초반에 드렸던 질문으로 돌아가서 제 돈과 대출을 합쳤을 때 8억짜리 아파트를 살 수 있다면, 어떤 8억짜리를 사야 할까요? 선택지가 굉장히 많을 것 같아서요.”

“다시 말하지만 현재 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것, 즉 입지 좋은 곳에 상품성까지 겸비한 아파트입니다.”

- 6장 ‘보라 씨, 집은 언제 사실 건가요?’ 중에서

“제가 너무 고점에서 사는 건 아닐까요?”

“옆 동네 재개발된다는데, 우리 동네 빌라도 오르겠죠?”

“정부 규제가 풀릴 때까지 기다리는 게 좋을까요?”

“집을 샀는데 하락장이 오면 어떡하죠?”

걱정과 불안에 떨던 부동산 초보에서

시장의 흐름을 읽고 스스로 판단하는 세대주로!

당신 인생의 가장 소중한 안식처를 제대로 준비하는 법

초보는 늘 무섭다. 제대로 알지 못하는 상태에서 불확실성에 몸을 던져야 하기 때문이다. 주인공 초보라 역시 우리와 똑같이 막막함과 공포에 밤잠을 설친다. 수억 원의 빚을 져야 한다는 공포, 큰맘 먹고 샀는데 집값이 떨어지면 어떡하냐는 불안은 무주택자라면 누구나 한 번쯤 겪었을 지극히 당연한 감정이다. 보라처럼 불안과 걱정에 떨며 내 집 마련을 미뤄온 이들을 향해, 저자는 초고수의 목소리를 빌려 실전 지식과 용기를 전한다. 고수 역시 초보 시절이 있었기에 그 두려움에 깊이 공감하며 섣불리 매수를 추천하기보다, 배움을 통해 보라 스스로 결정할 수 있도록 돕는다. 고수의 쉬운 설명과 마음 깊은 조언을 따라가다 보면, 어느새 내 집 마련이라는 두려움 역시 이겨낼 수 있을 것이다.

1부에서는 집값이 왜 오르고 내리는지, 입지와 호재는 어떻게 다른지 등 헷갈리기 쉬운 개념들을 특유의 쉬운 비유로 설명한다. 나아가 2부에서는 직접 현장(임장)으로 뛰어드는 보라의 좌충우돌 에피소드가 펼쳐진다. 독자들은 이를 통해 “같은 단지, 같은 평수인데 왜 가격 차이가 날까?”와 같은 본질적인 질문의 답을 찾고, 임장 체크리스트를 활용해 ‘상승 여력이 있는 더 좋은 매물’을 골라내는 흔들림 없는 안목을 얻게 된다. 수차례 현장을 방문하며 매물을 꼼꼼히 확인한 보라는 3부에서 비로소 자신의 종잣돈에 맞춘 구체적인 매수 계획을 세운다. 이 과정에서 보라는 다양한 대출의 종류와 한도, 나아가 실질적인 절세 방안까지 실전에 꼭 필요한 지식을 차곡차곡 쌓는다. 이런 보라의 성장을 통해 독자 역시 아파트 매수 후 하락장을 방어하는 방법부터 성공적인 갈아타기 타이밍과 예산 시나리오까지 ‘스스로 계획을 세울 수 있는 힘’을 얻게 될 것이다.

보라의 이 치열한 여정은 당신이 그동안 이루지 못했던 내 집 마련의 꿈을 현실로 바꾸는 가장 확실한 이정표가 되어줄 것이다. 진심으로 내 집 마련을 원하지만, 부동산 공부가 막막하고 두려움에 도전하지 못하고 있다면, 주저 없이 이 책을 집어 들자. 당신이 주저하며 흘려보낸 오늘이, 내 집을 가질 수 있는 마지막 기회일지도 모른다. 마침내 찾아온 이 완벽한 기회를 결코 놓치지 않길 바란다.

“조금 이른감이 있긴 하지만, 궁금한 게 있습니다. 제가 이 집을 가지고 있다가 언젠가는 팔 텐데요, 언제 팔아야 할까요?”

“더 좋은 것을 살 여력이 되었을 때 매도하면 됩니다.”

“에? 그게 전부인가요? 그건 어떻게 판단하죠?”

“그러면 초보라 씨는 언제 팔고 싶어요?”

“되도록 가장 고점일 때요. 아, 고점은 예측할 수 없다고 하셨지만, 마음 같아서는 상승장 끝에 딱 팔면 너무 좋을 것 같아요. 근데 그것도 예측이 불가능하다고 하셨고…. 그렇다면 현금이 급하게 필요할 때 정도가 되겠네요.”

“집을 팔 정도의 현금이 급하게 필요한 경우는 잘 없을 거예요. 무엇보다 ‘고점에서 팔고 저점에서 다시 사겠다’고 생각하지만, 시장 타이밍을 정확히 맞추는 건 사실상 불가능합니다. 실제로 ‘이 정도면 고점이다’라고 판단해 매도했는데, 그 이후에도 가격이 꾸준히 상승해 기존에 소유하고 있던 집조차 다시 사기 힘들어지는 사례가 흔하죠.”

“그럼 큰일인데요. 결국 갈아타기할 때 매도하라는 말씀이신 거죠?”

“네. 단, 갈아타기를 할 때도 주의 사항이 있습니다. 내가 소유한 아파트의 시세에서 최소 1.5배 이상 시세를 갖춘 곳으로 가야 한다는 점입니다.”

- 20장 ‘보라, 계약하다’ 중에서 

송희구

부동산 분석과 극본·소설 집필이라는 다른 세계를 오가며 살아간다.

취미는 드라마 보면서 천천히 귤 까먹기.

지은 책으로는 동명의 드라마 원작 소설 《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》와 《나의 돈 많은 고등학교 친구》 등이 있다.

프롤로그 | 결국 집을 사는 사람들

1부 부동산 공부를 시작한다는 것

1 고수를 만나다

2 집을 사는 방법

매매와 청약 | 청약의 진행 방식 | 전세 레버리지의 이해

3 집값은 왜 오르고, 또 떨어질까

집값 변동 요인 | 심리·금리·소득·공급·인플레이션 외

4 호재를 부르는 아파트

호재의 개념과 종류 | 균질성

5 위치와 입지는 다르다

입지의 조건과 결정 요인 | 교통·학군지·급지

6 집은 언제 사실 건가요?

상승장·조정장·하락장·보합장 | 아파트의 상품성 | 대단지 아파트 | 입지 vs 상품성

7 어떤 통계를 어떻게 볼 것인가

호가와 실거래가 | 전세가율·거래량·환금성·매물량·실업률·경매 낙찰가율

2부 부동산은 몸으로 배운다

8 보라, 인생 첫 임장에 나서다

임장 체크리스트

9 임장을 해석하다

로얄동과 로얄층 | 저층의 수요 | 신축과 구축 비교 | 분양권 투자

10 보라, 스스로 움직이다

역세권의 기준과 영향력 | 동선의 질 | 환경 | 한계 시세

11 보라, 부동산에 가다

특올수리·올수리·부분수리 | 시장별 평수 선호도 | 주상복합 아파트

12 똘똘한 한 채를 탐구하다

똘똘한 한 채의 조건 | 아파트라는 자산의 강점 | 토지거래허가구역

13 이 집, 얼마나 더 오를까요?

정부 규제의 역설 | 내 집 마련 자본금 시나리오

14 시간이 만드는 이익을 탐하다

수익형 부동산의 특징 | 좋은 집의 조건

3부 나만의 부동산을 시작하다

15 최고의 선택지를 물색하다

매물을 보는 법 | 매물 판단의 우선순위 | 부동산 초보를 위한 마인드셋

16 과도한 신중함은 독이 된다

실전 매수 시나리오 | 매수 전 현금 계획 수립 | 가족 간 자금 거래

17 재개발과 재건축

재개발과 재건축의 개념과 용어 | 상품적 사업성 | 입지적 사업성

18 말을 하지 않을 뿐, 모두가 부동산을 한다

뉴타운과 신도시 | 합법적 절세 | 피해야 하는 부동산 자산

19 보라, 저지르다

매수 후 대처법 | 부동산 계약 절차 | 안전 계약을 위한 체크리스트

20 보라, 계약하다

갈아타기 시나리오 | 단기 조정장과 대세 하락장

21 내 집 마련에 성공하다

부동산 매매표준계약서 체크리스트

에필로그 | 부동산 공부를 시작한 당신에게

스페셜 부록 | 초고수가 한 번 더 짚어주는 부동산 Q&A