수익형 부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지! (2018.9)

이 도서는 전문 부동산 학자나 유명 부동산 컨설턴트처럼 전문적인 이론이나 정책, 거시적인 투자 전망 등 거창한 것보다는 분양 현장에서만 느낄 수 있는 실질적이고 현실적인 실전 부동산 투자 및 분양에 관련된 내용을 제시하고자 한다.
1부 ‘부동산 투자환경’에서는 현재 처해 있는 부동산 투자환경에 대해 집중적으로 알아보고, 2부 ‘수익형 부동산 공략법’에서는 수익형 부동산 투자의 기본 가이드를 제시하고 누구도 알려주지 않는 부동산 분양판의 진실을 알아본다. 3부 ‘분양현장 심층분석’에서는 필자가 발굴한 현장을 소개하고, 왜 이 물건을 선택해야 하는지 그 이유를 알아본다. 마지막 4부 ‘실전 응용’에서는 필자가 제시한 물건을 임대수익용 외에 세컨드하우스로 활용하거나 이를 통해서 안정적인 은퇴생활을 할 수 있는 실전 방법을 제시해 일반 투자자의 입장에서 폭넓게 활용할 수 있도록 하였다.

부동산 투자, 해야 할까 말아야 할까?
오랜 불황에 그래도 믿을 것은 고전적인 부동산 투자밖에 없다는 사람이 있는가 하면 부동산 투자의 황금기는 지나갔다고 하는 사람들이 있다. 국내 경제뿐만 아니라 세계 경제 상황이 빠르게 변하고 있고, 미래가 어떻게 변할지 모르는 상황 속에서 금쪽같은 내 돈을 과연 어디에 투자해야 좋을까
『수익형부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지』의 심주호 저자는 오랜 분양 경험을 통해 손실 없이 내 돈을 지키고, 불릴 수 있는 방법을 소개했다. 그는 인구의 고령화, 1인 가구의 증가, 관광산업의 발달, 급격한 인구 감소, 쏟아지는 부동산 규제책, 남북관계의 급변 속에서 소형 수익형 부동산이야말로 미래에 살아남을 적절한 투자처라고 말한다. 그 중에서도 제주도에 들어서는 레지던스 ‘J테라스’는 소액으로 노후준비도 하고 수익도 얻을 수 있는 1석 2조의 투자처라고 소개한다.
분양판에서 쌓은 축적된 노하우로 독자들에게 전하는 부동산의 미래, 수익도 얻고 노후 자금도 마련하고자 하는 사람들에게는 유용한 정보가 될 것이다.

지은이 : 심주호  
금융 및 부동산 관련 서적 발간 일을 맡고 있으며, 현재는 아파트, 오피스텔, 레지던스, 호텔 등의 부동산 분양 및 개발 업무가 본업이다.
특히 십수 년 전부터 금융 및 부동산 분양판에서 잔뼈가 굵은 분양인이며, 최근 수많은 전국의 유망하다는 수익형 부동산 분양현장을 대부분 검토 및 분석해보고 그 결과 자금적 여건이 된다면 필자 본인이 꼭 투자하고 싶다는 생각이 드는 물건의 현장을 선별해서 해당 물건의 분석결과를 토대로 책을 발간하고 직접 분양도 하는 부동산 분양 분석 작가 겸 분양인이다.

주요 경력
現 [나눔재무설계연구소] 대표
現 J 테라스 본사직영 분양담당
그 외 상가, 오피스텔, 레지던스, 아파트 등 수십 곳의 부동산현장 분양 경력

저서
「실전 은퇴생활 방법서」,「종자돈 1억 굴리기 방법서」,「스파스토리인설악 투자가치 분석서」,「수익형부동산 투자의 빛과 그림자」,「중년 노후자금마련 비법서」,「소액으로 제주도 집사기」, 「변액연금보험 방법서」 등
 

 

머리말

1부 부동산 투자 환경
Part 1 부동산 투자의 빛
01. 한반도 긴장 완화 / 13
 02. 제4차 국토종합개발계획 추진 / 14
 03. 교통망 개선 / 16
 04. 임대사업 활성화 / 17
 05. 유망한 관광산업의 미래 / 20
 06. 장기적인 저금리 기조 / 23
 07. 고령사회 및 초고령사회 / 24
 08. 1~2인 가구의 증가 / 25
 09. 미군부대 평택 이전 / 27
 10. 한류 열풍 / 29

 Part 2 부동산 투자의 그림자 …31
 01. 부동산 대출규제 및 세금인상 / 31
 02. 경기침체 및 내수부진 / 33
 03. 공급과잉 논란 / 34
 04. 대출금리 상승 / 35
 05. 주변국과의 정치적 마찰 / 36
 06. 교통망 개선 / 37
 07. 인구 감소 / 38
 08. 고령사회 / 39
 09. 수익률 저하 / 40
 10. 미군 철수 / 미군 감축 / 41

 Part 3 부동산 투자환경 분석 …43
 01. 아파트 투자는 언제나 불패? / 43
 02. 신규 상가 투자 환경 / 47
 03. 오피스텔 및 레지던스 투자 환경 / 51
 04. 분양형 호텔 투자 환경 / 55
 05. 역세권토지 투자 환경 / 59

2부 수익형 부동산 공략법
Part 1 수익형 부동산 실전투자 가이드 …67
 01. 1가구2주택에 해당되는 경우는? / 67
 02. 부동산 침체기에 필요한 투자 조건 / 68
 03. 불확실 시대에 가장 안전한 수익형 부동산은 무엇인가? / 71
 04. 소형 부동산의 주거문화가 변하고 있다 / 74
 05. 소형 수익형 부동산 분양 시 발생하는 세금 / 75
 06. 수익형 부동산의 선분양은 과연 안전할까? / 80
 07. 부동산 침체기의 현명한 소형 부동산 선택방법 / 82
 08. 소형 수익형 부동산도 위치가 생명이다 / 87
 09. 이제 상가는 입지만으로 성공하기 어렵다 / 90
 10. 변화하지 않는 곳은 살아 남을 수 없다 / 91
 11. 금리 상승과 부동산 투자 / 93
 12. 고수는 위기를 기회로 활용한다 / 95
 13. 분양 시점에 싼 것은 싼 게 아닐 수 있다 / 97
 14. 로열 호실은 어디일까? / 99
 15. 소형 수익형 부동산 비교분석 / 101
 16. 지키기 위한 수익형 부동산은 무엇인가? / 102
 17. 1층 코너 상가를 쉽게 잡을 수 있는 방법 / 104
 18. 못 믿을 국민연금의 대안은 뭘까? / 106
 19. 공시지가는 해당 부동산을 판단하는 기준이 될 수 있다 / 111
 20. 역세권 토지에 절대로 투자해서는 안 될 사람들 / 112
 21. 은퇴자금 마련용으로 소형 수익형 부동산이 적정한 이유 / 116
 22. 강남역 등의 핵심 중심지의 임대수익률은 왜 낮을까? / 120

 Part 2 주요 부동산의 기대수익률 분석 …122
 01. 기대수익률 분석 조건 / 122
 02. 소형 아파트 기대수익률 분석 / 123
 03. 상가 기대수익률 분석 / 124
 04. 오피스텔/레지던스 기대수익률 분석 / 125
 05. 토지 기대수익률 분석 / 127
 06. 분양형 호텔 기대수익률 분석 / 128

 Part 3 부동산 분양판 고해성사 …129
 01. 수익형 부동산 투자수익률 계산의 오류 / 129
 02. 분양 조감도의 불편한 진실 / 132
 03. 중도금 무이자 혜택의 진실 / 133
 04. 수익률 보증의 노림수 / 136
 05. 수익률 보증 기간의 비밀 / 138
 06. 수익률 보증 회사의 정체 / 140
 07. 대기업의 분양 전환 목적 / 141
 08. 부동산 투자 시 독배가 될 수도 있는 요소 / 143

 Part 4 종자돈 굴리기 전략전술 …145
 01. 목표 설정 / 145
 02. 목돈을 어디에 굴려야 하나? / 146
 03. 투자성향에 맞는 설계가 필요하다 / 148
 04. 분산투자가 필요하다 / 150
 05. 어떤 상품을 선택해야 할까? / 151
 06. 소형 수익형 부동산 투자로 1억 굴리기 / 153

3부 분양 현장 심층분석
Part 1 ‘J 테라스’ 소개 …161
 01. ‘J 테라스’는 무엇인가? / 161
 02. 타입 및 스펙 / 164
 03. 입지환경 분석 / 165
 04. 예상 실투자금 분석 / 168
 05. 특화된 프리미엄 7 / 170
 06. 계약 조건 분석 / 171

 Part 2 ‘J 테라스’ 투자가치 분석 …173
 01. 연동은 왜 제주의 강남일까? / 173
 02. 연동도 다 같은 연동이 아니다 / 176
 03. 누웨모루 거리(구 바오젠 거리) 소개 / 178
 04. 시세차익도 가능할까? / 179
 05. 여기는 왜 수익률 보증을 하지 않나? / 181
 06. 당 사업지의 토지가격 변동폭 분석 / 182
 07. 당 현장 투자금의 미래가치 분석 / 184
 08. 당 사업의 투자가치 분석 / 186
 09. 변두리의 싼 수익형 부동산과는 차원이 다르다 / 190
 10. 이곳은 객실 장사가 잘 될까? / 192
 11. 이곳은 왜 요즘 같은 시기에 틈새 부동산이라고 할까? / 196
 12. 이곳이 저평가된 객관적인 증거 / 200
 13. 활용도 분석 / 203
 14. 이 시기 최고의 상품이라고 주장하는 이유 / 206

4부 실전 응용
Part 1 세컨드하우스로 활용하기 …219
 01. 세컨드하우스는 꼭 전원주택이어야 하나? / 219
 02. ‘J 테라스’는 세컨드하우스로 적정한가? / 221
 03. 제주도에 세컨드하우스를 마련해야 하는 이유 / 225
 04. 세컨드하우스는 어떻게 활용해야 하나? / 227
 05. 이런 세컨드하우스는 누구에게 필요할까? / 228

 Part 2 안정적인 은퇴생활 하기 …231
 01. 은퇴 설계의 필요성과 중요성 / 231
 02. 노후자금은 얼마나 필요할까? / 234
 03. 은퇴생활은 꼭 전원생활이어야 하나 / 235
 04. 은퇴자금 마련을 위한 마땅한 수단이 없다 / 237
 05. 부동산 / 주택연금 / 연금보험의 연계가 필요하다 / 239
 06. 연금형태의 시스템이 필요하다 / 242
 07. 은퇴 전 활용하기 / 244
 08. 은퇴 후 활용하기 / 245
 09. 은퇴자금 설계 플랜 / 247