부동산뎐

“대한민국 대통령을 하늘법정에 세우다”

헌법적 기준으로 평가한 역대 대통령의 부동산 정책 점수는 몇 점일까?

이승만부터 문재인까지 대한민국 12명의 대통령을 하늘법정에 세웠다. 역대 대통령이 제시한 부동산 가격 대책을 예리하게 분석하고 평가해 공과를 묻는 세기의 재판이 펼쳐진다. 과연 어느 대통령이 부동산 정책 평가에서 최고점과 최하점을 받았을까?

- 소설로 보는 대한민국 부동산값 결정과 변동의 원리
- 소설로 읽는 역대 정부의 수많은 부동산 정책의 가격효과
- 감정평가사·공인중개사·대학교수·방송패널 및 부동산 전문가들의 필독서
- 부동산 자산의 관리 및 부동산 투자자들의 필독서
- 부동산 정책에 대한 올바른 방향을 알고자 하는 국민들의 필독서
- 부동산 정책 입안자들의 교과서

대한민국 수도권 집값 폭등이 사상 최대다. 역대 최고 수준으로 수직 상승한 집값을 안정시키려 정부는 각종 규제와 신도시 건설 정책들을 폈다. 그러나 여전히 집값은 안정되지 않고 있다.
내 집 마련의 꿈은 점점 더 멀어지는 요즘 집값 상승의 원인이 무엇인지, 왜 이렇게 부동산 가격이 요동을 치는지 궁금하다. TV나 각종 언론매체에서 소위 부동산 전문가들이 제시하는 부동산 문제의 원인은 제각각이다. 설명을 들을 때는 알 듯 말 듯 한데 돌아서면 모르겠다. 부동산을 떠올리면 머리부터 지끈거린다. 답답한 속을 뻥 뚫어줄 사이다 같은 책이 필요하다면 소설 《부동산뎐》을 주목하라.
《부동산뎐》은 대학에서 평생 부동산 연구와 후학을 양성해온 김용민 전 강남대학교 부동산학과 교수가 영혼까지 갈아 넣어 쓴 소설이다. 형식은 소설이지만 내용을 들여다보면 대한민국의 부동산 변천사를 단번에 파악할 수 있는 부동산 전문서적이다. 《부동산뎐》을 읽다 보면 마치 설악산 대청봉에서 동해바다를 내려다보듯 부동산 정책이 한눈에 뚜렷하게 들어온다. 현재 대한민국에서 일어나고 있는 집값 폭등의 원인을 시원스럽게 이해할 수 있다.

《부동산뎐》은 한 통의 편지에서 시작한다. 서울 강남에 사는 72세 고복순 여사가 부동산 문제로 골머리를 앓다 답답한 마음에 소원을 비는 상소문을 쓴다. 등산을 갔다가 잃어버렸는데 바람에 날려 우주를 관장하는 하늘대왕에게 이 편지가 전달됐다.
우울증 약을 달고 산다는 고복순 여사는 편지에서 자신의 신세를 한탄한다. 강남에 재건축아파트를 소유하고 있다는 이유로 죄인 취급 당하는 게 억울하다는 것이었다. 자신을 투기꾼으로 모는 것은 젊었을 때 들었던 빨갱이 소리보다 더 서럽다고 했다. 상소문을 읽은 하늘대왕은 대한민국 부동산 정책이 매우 우주파괴적임을 인지한다. 그 원인이 대통령에게 있음을 알고 역대 대통령 12명을 하늘나라로 소환해 하늘법정에 세웠다. 그리고 이들의 부동산 정책을 하나하나 짚어가며 평가를 한다.
재판장인 우주대왕은 역대 대통령의 부동산 정책을 재판할 명확한 목표와 평가기준을 두었다. 목표는 대한민국 국토의 헌법적 가치다. 이는 “대한민국에서 살아가는 생명들이 건강하고 평화롭게 행복을 누리는 것”이다.
국토의 헌법적 가치를 구현하는 평가기준은 세 가지다. 첫째, 국토에서 살고 있는 생명의 보호행위를 우선시했는지를 판단하는 생명성生命性, 둘째 국토관리에 있어 낭비나 과잉 또는 과소가 없이 효율적으로 이용했는지를 보는 효율성效率性, 마지막으로 국토로부터 발생하는 이익이 사람들 간에 차별 없이 최대한 골고루 나누어졌는지를 보는 형평성衡平性이다. 이를 기준해서 열린 첫 번째 재판에서 초대 이승만 대통령은 100점 만점에 생명성 15점, 효율성 13점, 형평성 9점, 정성평가 4점을 받았다. 최장기 집권 박정희 대통령은 생명성 8점, 효율성 12점, 형평성 11점, 정성평가 2점을 받았다.
역대 대통령 중에서 가장 낮은 점수를 받은 대통령은 누구일까? 문재인 대통령이다. 생명성 5점, 효율성 4점, 형평성 2점, 정성평가 2점으로 최하점을 받았다.
그렇다면 최고점을 받은 대통령은? 예상외로 박근혜 대통령이었다. 생명성 16점, 효율성 15점, 형평성 14점, 정성평가 6점을 받았다. 임기 중 탄핵됐고 구치소에 수감되어 영어의 몸으로 있는 전직 대통령이 최고점을 받았다는 사실은 의외다.

《부동산뎐》은 대통령의 정책 중 부동산만 평가한 것으로 정량 부문에서 생명성과 효율성과 형평성이라는 명확한 기준과 정성평가가 있다. 이를 근거로 평가하면 대통령의 합계점수가 나온다. 예를 들어 문재인 대통령은 정성에서 10점 비중에 낮은 점수인 2점을 받았다. 부동산 정책에서 독재와 독선의 정도가 매우 심했기 때문이다. 정량 부문인 생명성, 효율성, 형평성 부문도 매우 낮은 점수다. 묻지마 부동산 가격 규제 박물관이라도 차릴 듯이 수십 차례에 걸쳐 부동산 규제 대책들을 쏟아놓았고 그 규제들 대부분 공급동결이나 비용인상 인플레이션만 야기할 뿐 가격안정 효과는 거의 없는 것들이라고 보았다. 또한 묻지마 수도권 신도시 개발 카드를 호시탐탐 노리던 개발마피아에게 놀아나 국토 이용의 효율성을 훼손했다고 평가했다. 다주택자가 임대사업을 하면 세금을 감면해주고 선량한 다주택자들에게는 세금을 중과하는 모순된 일을 했으며 선량한 다주택자까지 주택을 팔도록 유도하는 바람에 이른바 똘똘한 한 채를 추구하는 활동으로 인하여 전세주택을 점점 줄어들게 하고 있으며 부잣집은 더 부자가 되고 상대적으로 가난해진 서민들은 소득 격차를 따라가기가 더 어려워지게 했다는 것이다.
최고점을 받은 박근혜 대통령과 최하점을 받은 문재인 대통령의 차이점은 임기 내에 규제와 개발을 어떻게 진행했느냐이다. 박 대통령의 경우 묻지마 규제와 묻지마 개발을 최소화했다. 우주대왕은 박근혜 대통령을 평가할 때 “부동산값이 약간 오른다고 해서 묻지마 규제나 묻지마 개발을 모색하지도 않았다. 오히려 묻지마 개발을 남발한 법을 폐지하려고도 하였다”며 역대 대통령 중 가장 높은 점수를 주었다. 묻지마 개발이나 묻지마 규제를 국토의 헌법적 가치를 훼손하는 가장 큰 원인으로 보았기 때문이다.

《부동산뎐》은 국토의 관리에 있어서 정권의 이해타산에 맞춰 묻지마 정책을 자행하여 국토를 훼손하는 범죄를 역대 대통령들이 반성하고 향후 시급하게 개선해야 한다는 점을 독자들에게 전하고 있다. 지난 과오를 반성하고 바로잡지 않으면 대한민국은 물론 지구는 조만간 생명이 살기 힘든 회색의 무덤으로 변할 것이라고 경고한다. 이 소설은 국토의 헌법적 가치를 평가하는 생명성, 효율성, 형평성에 부합하는 부동산 정책으로 대한민국을 살려야 한다는 절체절명의 메시지를 던지고 있다.

김용민
전前 강남대학교 부동산학과 교수

국제대학 법학과를 졸업하고(법학사), 건국대학교 행정대학원 부동산학과에서 <우리나라 지가변동의 구조적 분석에 관한 연구>로 행정학 석사, 전주대학교 대학원 법학과에서 <지가규제법제에 관한 연구>로 법학박사를 받았다.
군산전문대학 부동산학과 조교수와 강남대학교 부동산학과 교수를 지냈다. 강남대학교 부동산행정대학원장, 법무부 부동산 관련법 개정심의위원, 기획재정부 국유재산관리 심의위원, 국토부 감정평가사·공인중개사 등 출제 및 시험위원 등을 역임했다.
주요 저서로는 《부동산감정평가론》(공저, 형설출판사), 《부동산정책론》(공저, 형설출판사), 《부동산 공법》(공저, 화학사) 등이 있으며, 주요 논문으로는 <부동산중개론의 체계> <부동산평가의 대상> <부동산감정평가방법의 원리> <부동산감정평가제도의 논리와 구도> <부동산평가에 있어 거래가격기준주의> <경매부동산의 감정평가> <재건축규제의 제 문제> <토지개발에 있어 균형과 형평> <부동산공개념의 논의> <부동산정책의 평가원리> <역대 대통령시대의 부동산법의 특징> 등이 있다.

차례

- 머리말
- 프롤로그
 제1장 우주대왕궁

 제2장 우주법정

 제3장 피고인 신문(訊問)
1. 이승만(李承晩)
2. 윤보선(尹潽善)
3. 박정희(朴正熙)
4. 최규하(崔圭夏)
5. 전두환(全斗煥)
6. 노태우(盧泰愚)
7. 김영삼(金泳三)
8. 김대중(金大中)
9. 노무현(盧武鉉)
10. 이명박(李明博)
11. 박근혜(朴槿惠)
12. 문재인(文在寅)

제4장 참고인 신문
1. 빠
2. 언론인·교수·정치인
3. 헌법재판관
4. 개발마피아
5. 우발적 황천 나그네

 제5장 최종 심판

 부록 - 참고의 글