상권의 정석 2-실패하지 않는 창업 상권부터 분석하라-(2025.6)

실패하지 않기 위한 창업의 첫 단추,

상권 분석

세상은 빠르게 바뀌고 있습니다. 배달과 테이크아웃의 확산, 고객의 동선 단축, 자산 투자로서의 상가 가치 하락, 소형 매장 선호, 실시간 리뷰의 입지 영향을 고려할 때, 상권은 더 이상 ‘고정된 거리’가 아니라 ‘변화하는 고객의 흐름’입니다. 이제는 창업뿐 아니라, 유지와 변화, 그리고 정리까지를 아우르는 ‘생애주기형 상권 전략’이 필요한 시점입니다. 이제는 “어디에 창업할 것인가?” 못지않게 “언제 나와야 손해를 덜 볼 수 있는가?”, “지금 권리금을 받고 나가는 게 맞는가?”, “폐업비용을 줄이는 법은 무엇인가?”라는 질문이 중요해졌습니다.

이에 부응해 《상권의 정석2》는 희망리턴패키지, 서울시 폐업지원사업, 권리금 회수 전략, 철거 시뮬레이션, 프랜차이즈 해지 조건 분석, 점포 진단표 등 단순히 창업을 위한 책이 아니라, 사업 정리를 설계할 수 있는 책으로 확장하였습니다.

정리는 실패가 아닙니다. 그것은 다음 도전을 준비하기 위한 전략적 퇴각이며, ‘언제, 어떻게 빠질 것인가’까지 판단할 수 있을 때 비로소 완전한 상권 전략이 됩니다.여러분의 사업이 10년, 20년 지속되든, 또는 1~2년 만에 전환점을 맞이하든, 이 책은 모든 단계에서 여러분의 현명한 의사결정을 도울 것입니다. 창업의 설렘만큼이나 정리의 순간에도 함께하는 조언자로서, 이 책이 여러분의 비즈니스 여정 전체를 책임질 것입니다.

이 책은 더 이상 ‘감’으로 창업하지 않기 위한 매뉴얼을 넘어, 정확한 타이밍에 시작하고, 제대로 정리할 수 있도록 돕는 상권 분석의 정석을 담고 있습니다. 창업의 시작과 사업의 정리, 그 전 과정을 함께하는 이 한 권이 누군가의 생존을 돕고, 다음 도전을 설계하는 계기가 되기를 진심으로 바랍니다.

지은이 : 정양주

(상점도사)

상점컨설팅 및 부동산중개 대표

경영지도사 · 공인중개사 · 유통관리사

상권분석, 점포 개발, 상가 투자 분야에서 20년 이상 현장을 누비며 강의와 컨설팅을 병행하고 있다.

한성대 부동산학과 재학 시절부터 주경야독으로 중개업에 뛰어들며 상가와의 인연을 맺었다. 이후 NS쇼핑 점포 개발팀을 시작으로, CS유통을 거쳐 2020년까지 롯데슈퍼 점포 개발팀에서 근무하며 1,200여 회 이상의 상권 분석과 200여 점의 점포 개발을 수행했다.

현재는 상점컨설팅 및 부동산중개 대표로서, 실전 기반의 상권 분석과 점포 기획, 상가 투자 전략을 소상공인과 공유하고 있다. 소상공인시장진흥공단, 서울신용보증재단 등 공공기관의 창업 및 사업정리 컨설턴트로도 활동하며, 수많은 자영업자들의 시작과 끝, 전환의 순간을 함께하고 있다.

‘입지에 답이 있다’는 믿음으로, 단 한 번의 선택이 생존을 좌우하는 상권 현장의 생생한 기준을 전하고자 이 책을 집필했다.

프롤로그 ‌: 실패하지 않기 위한 창업의 첫 단추, 상권 분석

1장 : 실패하지 않는 창업은 상권 분석에서 시작된다

1. 상권을 모르면 손해부터 시작된다 ·17

2. 콩코드 오류와 매몰비용의 함정 ·22

3. 상권은 고객이다 : 고객 유형과 소비 흐름 ·27

4. 창업 전에도, 운영 중에도 상권 분석은 계속되어야 한다 ·32

2장 : 상권 분석의 기초와 실전 프로세스

1. 상권의 구조와 유형 : TG, 집객시설, 배후 세대 ·41

2. 입지 분석의 3요소 : 접근성·가시성·독점세대 ·46

3. 사전 조사 vs 현장조사 : 상권도 작성법 ·51

4. 경쟁점 분석의 실제 : 수요·공급의 전투 ·56

5. 유동인구 데이터 분석법 : 수집에서 해석까지 ·61

6. 상권단절 요인 찾기 ·66

제3장 : 예상 매출과 손익 분석 실무

1. 매출 추정의 공식 : 유동×내점률×객단가 ·73

2. 손익분기점 계산과 타당성 판단 ·78

3. 사업계획에 반영할 수치화 기준 ·83

4. 실제 매출 추정 사례와 시뮬레이션 ·88

5. 투자 회수율(ROI) 관점의 상권 해석 ·93

4장 : 점포계약과 권리분석

1. 권리금의 3요소 : 바닥권리금·시설권리금·영업권리금 ·101

2. 권리금 감가상각법 적용 실무 ·106

3. 임대차 계약서 분석 포인트 ·110

4. 상가임대차보호법과 권리금 ·113

5. 재개발지 / 위험 입지 대응 전략 ·117

6. 매물 브랜딩과 가격 협상법 ·121

5장 : 업종별 상권전략

1. 카페 ·129

2. 베이커리·디저트 ·134

3. 일반음식점 ·138

4. 병의원/학원 ·142

5. 트렌드 업종 분석 : 셀프미용, 하비프러너 등 ·146

6장 : 디지털 상권 분석과 스마트전환

1. 소상공인365 실전 활용법 ·153

2. 오픈업 상권 분석시스템 실전 활용법 ·158

3. AI 기반 유동인구 예측 사례 ·162

4. 스마트상점·무인매장과 상권 변화 ·166

5. SNS 브랜딩과 상권 영향력 확장 ·171

7장 : 사업 정리의 정석

1. 왜 사업 정리를 전략적으로 준비해야 하는가? ·179

2. 점포 폐업 vs 점포 양수도 : 무엇이 더 유리한가? ·183

3. 점포 양수도 실전 전략 ·188

4. 폐업을 위한 제도 활용 전략 ·198

5. 점포 유형별 정리 전략 (계약·시설·가맹 조건 중심) ·202

6. 폐업 이후 재기 전략 ·208

7. 정리 시점 판단과 타이밍 진단 ·213

에필로그 : 상권은 결국 사람 이야기다