일본 부동산 직접 투자 최강 바이블

2019년 잠잠했던 일본 부동산에 먼저 투자해 3년 만에 9억 원이라는 놀라운 수익 달성,

일본 전문투자자 백승의 도쿄 부동산 투자 전략!

"앞으로 외국인 투자자에게는 확실한 기회가 된다!"

지금 일본 부동산을 바라봐야 하는 이유는 분명하다. 월세만 받는 ‘안정형 시장’이 아니라, 월세수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 상승장이 이미 시작됐기 때문이다. 초저금리·엔저·관광 수요 폭발이 겹치면서 일본 부동산은 한국 투자자에게 보기 드문 타이밍을 제공하고 있다. 《일본 부동산 직접 투자 바이블》은 그 안에서도 일본 로컬 자금이 덜 몰려 상대적으로 저평가된 상업용 꼬마빌딩을 정조준한다. 경쟁이 과열된 주택 대신 높은 보증금·임대인에게 유리한 계약 구조·회복하는 상권의 수혜를 동시에 누릴 수 있는 빌딩 투자를 통해 “왜 지금, 왜 일본, 왜 빌딩인가”를 직설적으로 보여준다.

이 책은 국토교통성 통계와 도쿄 도시계획, 철도·도시재생 프로젝트를 바탕으로 도쿄 핵심 상권과 도쿄 베이 지역을 입체적으로 분석해, 외국인 투자자가 어디를 어떻게 공략해야 매입-운영-엑시트까지 설계할 수 있는지를 단계별로 제시한다. 저자는 도쿄의 30년 넘은 구축 상가주택으로 3년 만에 약 9억 원 수익을 실현한 실전 투자자로, 그 과정에서 사용한 입지 선정, 임대·리모델링 운영, 디벨로퍼 매각까지의 풀 사이클 전략을 숫자와 사례로 검증해 독자에게 신뢰도 높은 안내서를 제공한다.

지은이 : 백승 노윤정

일본 부동산에서 수익의 길을 가장 먼저 증명한 실전 투자 길잡이

월급날을 기다리는 평범한 직장인에서 일본에서 월세를 받는 꼬마빌딩 건물주가 됐다. 2015년, 마이너스 통장으로 시작한 첫 오피스텔 투자로 부동산의 세계에 발을 들였다. 작은 빌라와 아파트를 오가며 차근차근 자산을 불려 나갔고, 낡은 구옥을 리모델링해서 수익을 높이는 등 자신만의 경험과 노하우를 쌓아 오르락내리락 하는 시장의 흐름 속에서도 꾸준한 수익을 내는 구조를 몸으로 익혔다.

그리고 마침내 2019년, 서울 아파트를 매도하고 일본 도쿄의 상가주택을 매입했다. 차익형 투자에 치우쳤던 투자 포트폴리오에서 벗어나 직장 대신 월급을 주는 수익형 자산으로 경제적 자유를 달성하고 싶었다. 맨땅에 헤딩하듯 직접 발로 뛰며 자신만의 투자 길을 개척했다. 그 결실로 힘든 코로나 기간과 공실을 모두 이겨내며 3년 만에 수익 9억 원을 올리는 성과를 맛보았다.

기업이 아닌 개인이 비교적 소액으로 일본 부동산을 취득한 사례를 통해 더 많은 사람에게 투자 기회를 알리고자 첫 책 《서울을 팔고 도쿄를 샀습니다》를 썼다. 책은 국내 투자자들에게 새로운 기회를 제시하며 큰 반향을 일으켰다. 첫 번째 건물을 매각한 뒤, 두 번째 상가빌딩을 성공적으로 취득하며 투자의 스케일을 한 단계 더 확장했다.

현재는 도쿄를 거점으로 예비 투자자들에게 일본 부동산 투자 상담, 매물 검토, 취득 실무 지원, 현장 가이드 등을 제공하는 투자 컨설팅을 진행하고 있다. 단순한 수익 계산을 넘어, 숫자와 시장을 함께 해석하며 ‘안정적인 현금흐름과 지속 가능한 투자 구조’를 제시한다. 이제 단순한 수익을 넘어 “나답게 살아가는 공간을 만드는 투자”라는 다음 목표를 실현해 나가고 있다.

프롤로그 임대수익과 시세차익, 결과로 증명한 일본 부동산 투자

1장 일본 부동산, 제대로 알고 시작하자

01 수익 목표를 정하자, 인컴 게인 vs 캐피털 게인

2020년부터 부동산 시장에 불어온 변화의 바람

02 투자 전략의 분기점, 주택이냐 상가냐

한국에서 상업용 부동산에 투자가 몰리는 이유

일본에서 주택 투자가 일순위인 이유

상업용 부동산이 기회가 되는 3가지 이유

03 관리 아웃소싱은 선택이 아닌 필수

기본적인 관리

재계약과 명도

퇴거 시 원상복구 확인

소방 점검 및 보수까지

높은 수수료는 단점

도쿄에서 보는 상위 10개 관리회사

2장 일본의 상업빌딩, 기회의 지도 펼치기

01 한국과는 다른 일본 빌딩의 세계

도쿄 빌딩이 높아질 수 있는 이유

땅이 좁은 상업용에서도 유효할까

02 빌딩 유형별 장단점, 어디에 투자할까

일본과 한국의 부동산 투자 유형은?

상가와 주거의 복합 형태, 임대병용주택의 매력은?

03 입지에 따른 도쿄 상업빌딩 투자 전략

입지를 판단하는 수요, 운영 전략, 교통망

일본의 부동산 입지를 파악할 수 있는 방법

04 정책으로 읽는 추천 에리어

첫째, 도쿄의 미래 모습을 보고 미리 투자하라

둘째, 전국을 연결하는 철도 변화에 주목하라

셋째, 도쿄로 좁혀서 살펴보는 주요 노선

05 철도 노선이 만드는 수익 지도

중심지로 촘촘히 연결되는 도쿄도

더 빠르게 이어지는 전국 교통망

06 사례 탐구-도쿄 베이, 가장 뜨거운 무대

도쿄 베이 지역이 갖는 의미

공시지가로 확인할 수 있는 상승 변화

자연재해라는 가장 큰 약점

3장 나의 첫 일본 부동산, 투자 운영기

01 예기치 못한 위기, 코로나가 터졌다

일본 비즈니스 문화를 잘 몰랐던 초창기 시절

건물 매입과 동시에 시작된 코로나 위기

02 공실과의 싸움, 대책을 세우다

공실에 대처하는 첫 단계, 현실 직시

일본 현지 담당자에게 의견을 구했더니

우려 섞인 시선에도 리폼을 결정하다

리폼하는 데 들어간 비용은?

리폼으로 수익률 10% 올리기 성공

03 재계약 성공! 월세를 올린 비결

월세를 올리기 위해 새로운 시선으로 분석하다

윈윈이었던 새 세입자와의 만남

04 예상치 못한 매각 제안을 받다

일본과 정반대로 움직였던 한국 부동산 시장

건물 매각 결정을 망설인 이유

코로나가 끝난 뒤 다시 조명받는 공간의 가치

05 3년 만에 150% 수익을 실현한 매각 전략

자본력으로 더 크고 좋은 건물을 짓는 디벨로퍼

아자부다이힐즈 사례에서 드러나는 땅의 가치

가격 협상의 기준은 ‘투자의 다음’

좋은 부동산은 남들이 먼저 팔아달라 찾아온다

매각을 통해 내가 찾은 새로운 목표

4장 두 번째 투자를 향한 새로운 시선

01 매물 기준을 다시 세우다

일본에서 새로운 투자처를 찾기 시작하다

상승장에서는 재빠르게 발로 뛰어야 한다

02 현장에서 느낀 변화, 관광업의 활기

현장에서 관광업의 활기를 확인하다

무조건 긍정적으로 바라보기는 금물

03 새롭게 눈에 들어온 상업빌딩

새로운 형태의 부동산이 눈에 들어오다

제일 조심해야 할 공실률

상업빌딩으로 두 번째 투자를 결정하다

상업용 부동산은 사람들의 동선이 전부다

5장 건물 하나로 수익, 차익, 인생 설계까지 만드는 투자 노하우

01 가치를 높이는 비밀, 밸류업

수익에 즉각적인 변화를 가져다주는 리폼 밸류업

부동산의 잠재 가치를 극대화하는 디벨로퍼의 개발 밸류업

두 가지를 모두 노리는 똑똑한 투자자가 되자

02 매입부터 매각까지, 실행의 흐름

해외 부동산 투자를 위한 첫 번째 단계

결국 가장 중요한 차이는 여기에서 온다

부동산 공부 말고, 실행을 해라

03 누가 사줄 것인가: 매각 전략

시간이 흘러도 가격이 오르는 부동산을 찾는 법

실수요자, 투자자, 디벨로퍼의 관점으로 생각하기

국적이라는 기준도 놓치지 말자

04 환율이 투자에 미치는 영향

수익형 부동산, 환율을 극복하는 방법

환율을 어떻게 해석해야 투자에 도움이 될까

05 투자와 이주를 함께 고려하는 장기 전략

부동산 투자로 이민갈 수 있을까

중요하게 따져야 하는 두 가지 기준

본문 속 주요 표·자료 총정리

에필로그 선택하고 나아가서, 결국은 키워내는 힘